（文/張志峰 編輯/馬媛媛）3月10日，全國最大的中介公司貝殼發(fā)布2021年全年業(yè)績報告。

盡管去年下半年以來，全國房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，但得益于新房市場強大的渠道營銷收入和二手房市場眾多的中介資源，貝殼業(yè)績數(shù)據(jù)并不像房地產(chǎn)開發(fā)公司一樣慘淡，看上去反而頗為亮眼。

數(shù)據(jù)顯示，2021年貝殼全年成交總額（GTV）再創(chuàng)新高，達到3.85萬億元，同比增長10.1%；營業(yè)收入為808億元，同比增長14.6%；經(jīng)調(diào)整后凈利潤為22.94億元，同比下降60%。

而事實上，從去年四季度的業(yè)績數(shù)據(jù)來看，在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售停滯的背景下，身為“服務(wù)商”的貝殼并未能獨善其身；經(jīng)調(diào)整后的凈利潤雖然為正，但細看財報，亦掩蓋不了企業(yè)經(jīng)營利潤虧損事實。

就在財報發(fā)布當(dāng)天，企業(yè)股價再度大跌23.93%，報收11美元，總市值僅131.7億美元，相較于1年前高點時接近80美元的價格，市值縮水了超過八成。

四季度業(yè)績滑坡

為何成交總額和營收都大漲了兩位數(shù)，利潤反而降了六成？

事實上，從2021年四季度開始，調(diào)控政策疊加疫情影響，新房銷售全面下滑，最直觀的表現(xiàn)就是房企流動性危機暴增，爆雷數(shù)量不斷增加。

皮之不存，毛將焉附。作為新房交易的渠道商，貝殼的渠道費用收入自然也出現(xiàn)大幅下滑。

年報顯示，第四季度貝殼來自新房交易服務(wù)的渠道收入從上年同期的129億元下降12.2%至113億元。

這還是在新房交易傭金率適度上升抵消的前提下，來自新房交易的GTV實際降幅為24%。

有房企人士向觀察者網(wǎng)指出，去年四季度以來，房企區(qū)劃壓力倍增，急于在銷售端打開局面以化解流動性壓力，因此貝殼作為全國最大的渠道商，自然有了更大的“議價空間”，適度上調(diào)渠道傭金率也容易被開發(fā)商所接受。

在貝殼新房業(yè)務(wù)“淪陷”的同時，與之分庭抗禮的二手房業(yè)務(wù)降幅更大。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)2021年第四季度傭金收入為53億元，相比2020年同期的202億元大幅下降74%，主要是由于存量房交易GTV同比下降39%所致。

虧損因誤判行業(yè)走勢

值得一提的是，上文提到的凈利潤上特意標(biāo)明是“經(jīng)過調(diào)整的”。

所謂調(diào)整后凈利潤，貝殼在財報中解釋為：一個non-GAAP財務(wù)措施，不包括股票補償費用，收購和業(yè)務(wù)合作協(xié)議產(chǎn)生的無形資產(chǎn)，長期投資的公允價值變化，公允價值衡量的應(yīng)收賬款和或有考慮，商譽、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的減值，投資減值，調(diào)整后的稅收影響。

簡單理解為，只考慮主要業(yè)務(wù)經(jīng)營層面的凈利潤，不考慮其他投資、減值、稅費等影響。

剛剛盈利一年的貝殼迎來虧損5.25億元，還是在企業(yè)適度提高了新房渠道收入傭金率的基礎(chǔ)上。

有知情人士向觀察者網(wǎng)表示，營收與利潤背道而馳，很大程度上與企業(yè)上半年誤判了行業(yè)走勢進行擴張，下半年行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，又不得不裁員關(guān)店，導(dǎo)致費用大幅上升所致。

財報數(shù)據(jù)顯示，貝殼2021年末旗下門店數(shù)量為5.1萬家，同比去年年末增長了8.7%。但這一數(shù)據(jù)在2021年中期還是5.29萬家，9月末增長至5.39萬家，至年末反而減少了2908家。

同時，作為貝殼賴以生存基礎(chǔ)的中介數(shù)量，2021年末為45.45萬人，較上年末的49.3萬人同比減少了7.8%。

而2021年中期，貝殼所擁有的中介數(shù)量為54.86萬人，至9月末銳減為51.55萬人，至年末再度銳減超過6萬人；半年降幅達17.15%，少了94096名中介。

相當(dāng)于2021年四季度，貝殼每天都要裁掉超過500名員工，關(guān)閉約25家門店。并且這部分員工和門店，還有很大一部分是新招募與新開設(shè)的。

而這部分開銷注定血本無歸。財報顯示，企業(yè)在三季度行業(yè)銷售良好的背景下，反而取得凈利潤17.65億元的虧損，幾乎相當(dāng)于四季度9.3億元虧損的兩倍。

轉(zhuǎn)型家裝和租房業(yè)務(wù)

需要指出的是，盡管去年四季度貝殼裁掉了超過6萬名員工，但據(jù)空白研究院調(diào)研顯示，截至去年底，全國范圍內(nèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少比例保守估算為30%-40%。

也就是說，對比來看，貝殼還是盡可能地留存了比較多的中介。

但行業(yè)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)銷售行業(yè)短期內(nèi)難以恢復(fù)，剛剛經(jīng)歷了一輪損失慘重的盲目擴張之后，依舊手握全國最大經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)的貝殼迅速將目光投向第二賽道。

2021年底，貝殼發(fā)布“一體兩翼”戰(zhàn)略升級。

貝殼新任董事長兼CEO彭永東表示：“‘一體’即二手和新房交易服務(wù)賽道，‘兩翼’分別為整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群。貝殼將更廣泛、長期地觸達居住服務(wù)領(lǐng)域的消費者，為其提供優(yōu)質(zhì)多元化的供給，成為‘讓家更美好’的新居住服務(wù)提供商。”

據(jù)貝殼方面透露，2021年企業(yè)已經(jīng)對圣都家裝提出并購要約，并已獲得監(jiān)管機構(gòu)批準(zhǔn)。貝殼在家裝業(yè)務(wù)上已經(jīng)度過了從0到1的過程，而圣都將讓貝殼更快速實現(xiàn)規(guī)?；瘡?fù)制。

截至2021年底，圣都家裝已經(jīng)進入全國31個城市開設(shè)110余家門店。在2021年四季度的城市試點中，貝殼二手和新房交易服務(wù)賽道已經(jīng)可以為當(dāng)?shù)丶已b業(yè)務(wù)貢獻約30%的客源。

2022年，貝殼將深化探索多樣化普惠居住的解決方案，從供給和用戶兩端發(fā)力，通過多元化的方式提供超過10萬間面向新市民、青年人、低收入群體的租賃用房供給，并使其獲得安全、便捷的租住體驗。

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