本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：忻奇琪

房企揮舞杠桿的時(shí)代一去不復(fù)返，一個(gè)長(zhǎng)年被忽視的領(lǐng)域在此時(shí)異軍突起，悄然露出鋒芒。

近期，萬科低調(diào)成立一家代建公司，而在碧桂園的內(nèi)部會(huì)議上，管理層人士重點(diǎn)提及代建。

早在 2005 年，綠城中國(guó)（下簡(jiǎn)稱 " 綠城 "）便已布局代建業(yè)務(wù)。當(dāng)了 16 年 " 乙方 " 后，代建業(yè)務(wù)已撐起業(yè)績(jī) " 半邊天 "，成為重要的輕資產(chǎn)收入來源。

3 月 22 日，綠城發(fā)布 2021 年度業(yè)績(jī)報(bào)告。期內(nèi)，綠城實(shí)現(xiàn)收入 1002.4 億元，同比增長(zhǎng) 52.4%；股東應(yīng)占利潤(rùn) 44.69 億元，同比增長(zhǎng) 17.7%；合同銷售金額 3509 億元，同比增長(zhǎng) 21%，完成全年目標(biāo)的 113%。

在合約銷售構(gòu)成中，綠城通過代建獲取的銷售金額達(dá)到 843 億元，同比增長(zhǎng) 13%，占總合同銷售金額的 24%。時(shí)代周報(bào)記者注意到，綠城代建權(quán)益銷售額占公司權(quán)益銷售額比例已過半，為 58%。

新拓項(xiàng)目代建費(fèi)超 70 億元

3 月 23 日，在 2021 年年度業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、副總裁李駿表示，2021 年，綠城代建業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)得到鞏固，規(guī)模和收益進(jìn)一步擴(kuò)展。目前，綠城已有 345 個(gè)代建項(xiàng)目，覆蓋 101 個(gè)城市，合約總建筑面積 8468 萬平方米，在建面積 4404 萬平方米。

" 通過政府代建、商業(yè)代建和資方代建，加上我們可以提供的金融服務(wù)、產(chǎn)城服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)等，新拓的代建類項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)一步得到提升，全年新拓項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估達(dá) 71.1 億元，同比增長(zhǎng) 22.3%。" 李駿進(jìn)一步指出。

代建在綠城特色定制項(xiàng)目方面，也扮演著舉足輕重的角色。

據(jù)管理層人士透露，2021 年綠城累計(jì)獲取 17 個(gè)重資產(chǎn)特色定制項(xiàng)目，總貨值 826 億元，占新增總貨值的 26%。

其中，輕資產(chǎn)代建在新拓的城市更新、未來社區(qū)、公建類等特色特制項(xiàng)目、多元化項(xiàng)目達(dá) 12 個(gè)，總建面約 371 萬平方米，占全年新拓建面的 16%。

此外，在綠城 2022 年的可售貨源中，代建項(xiàng)目貨源 1680 萬平方米，占期初總可售貨源面積 2034 萬平方米的 82.59%，預(yù)計(jì)可售貨值將達(dá) 990 億元。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布的 " 中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型 " 預(yù)計(jì)，我國(guó)代建市場(chǎng)規(guī)模行業(yè)占比將以年均 21.3% 的速度增長(zhǎng)。到 2025 年，代建行業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)滲透率將達(dá) 12.5%，較 2021 年 4.8% 的滲透率大幅增長(zhǎng)。

2023 年全線 " 轉(zhuǎn)綠 "

2021 年，綠城逆勢(shì) " 攻城略地 "。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021 年，綠城在 42 座城市累計(jì)新增項(xiàng)目 101 個(gè)，總建筑面積約 1751 萬平方米，預(yù)計(jì)新增貨值約 3137 億元，新增土儲(chǔ)平均樓面價(jià)約 9080 元 / 平方米。其中，歸屬綠城的權(quán)益貨值約 1834 億元。

綠城執(zhí)行董事兼行政總裁郭佳峰表示，去年綠城在杭州的第三批拍地和今年北京的首批拍地中，共獲取 7 個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)新增貨值 300 億元，且絕大部分貨值可以在今年基本轉(zhuǎn)化。2022 年至今，綠城在其它地區(qū)新增土儲(chǔ)貨值為 360 億元。

郭佳峰指出，在當(dāng)前市場(chǎng)不明朗的背景下，綠城還是會(huì)將繼續(xù)保持投資定力，提高投資標(biāo)準(zhǔn)，保持穩(wěn)健參與。在區(qū)域布局上，以長(zhǎng)三角、京津冀和大灣區(qū)三大城市群為主，預(yù)計(jì) 80% 的投資資源仍然會(huì)聚焦在一二線城市，20% 的投資資源將布局在江浙地區(qū)的優(yōu)質(zhì)強(qiáng)三線城市，全年拿地的貨值目標(biāo)計(jì)劃定在 2500 億 ~3000 億元。

不過，綠城仍然面臨著 " 三道紅線 " 壓力。

截至 2021 年 12 月 31 號(hào)，綠城的總資產(chǎn)規(guī)模為 5210.44 億元，同比增長(zhǎng) 25.8%，其中總存貨 2836.98 億元，同比增長(zhǎng) 21.9%。銀行存款及現(xiàn)金 714.96 億元，同比增長(zhǎng) 9.7%，數(shù)值和增速均創(chuàng)歷史新高。

負(fù)債方面，綠城的總負(fù)債 4133.98 億元，總借貸 1274.59 億元，同比增幅 6.9%；合同負(fù)債 1488.88 億元，同比增長(zhǎng) 32%；凈資產(chǎn)達(dá) 1076.46 億元，同比增長(zhǎng) 27.3%。

據(jù)綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官耿忠強(qiáng)透露，截至 2021 年 12 月 31 號(hào)，綠城現(xiàn)金短債比為 1.7 倍、凈資產(chǎn)負(fù)債率為 53.5%、剔除預(yù)售帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 70.3%，位列黃檔區(qū)間。

" 未來，公司將繼續(xù)強(qiáng)化內(nèi)源性現(xiàn)金流管理，包括提高銷售去化力度、嚴(yán)格控制債務(wù)規(guī)模、合理排布投資計(jì)劃等，精益管控各類成本費(fèi)用支出，確保 2023 年能夠進(jìn)入綠檔區(qū)間。" 耿忠強(qiáng)表示。

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