3 月 29 日，2022 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評成果正式發(fā)布。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展 14 年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

報告指出，2021 年我國房地產(chǎn)市場逐步告別 " 白銀時代 "。政策延續(xù) " 房住不炒 " 基調(diào)，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段。同時，在行業(yè)規(guī)?；疽婍?，房企利潤空間有限，周轉(zhuǎn)情況提升緩慢的情況下，房企內(nèi)部分化加劇。

測評研究報告稱，存量時代，快速賺大錢的機會越來越少，持續(xù)、精細(xì)化經(jīng)營漸成主流。在主業(yè)方面，需回歸產(chǎn)品本身，精耕細(xì)作、持續(xù)打磨，尋找新的營銷路徑，在控制風(fēng)險的同時兼顧民生保障。在第二曲線上，未來房企需要理性選擇賽道，開辟新的利潤增長點。

排名變化大 萬科蟬聯(lián)第一

根據(jù)測評研究報告，2022 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力 TOP500 前三位由萬科、中海、保利占據(jù)。其中，萬科蟬聯(lián)第一，中海、保利分別位列第二、三位，碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列四至十位。

與 2021 年相比，2022 年榜單變動率明顯變大。其中，TOP10 變動率為 20%， TOP50 變動率為 26%。產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀，財務(wù)成本控制良好的房企排名提升明顯。規(guī)模巨大，但流動性出現(xiàn)問題的房企則排名下降較多。

從區(qū)域劃分看，華東地區(qū)占比 38%，華南地區(qū)占比 21%，中部地區(qū)占比 15%，同比有所提升；華北地區(qū)占比 17%，西部地區(qū)占比 7%，東北地區(qū)占比 2%，同比有所下降。華東、華南企業(yè)數(shù)量占比近六成，中部地區(qū)占比略有提升，繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢。

龍頭房企穩(wěn)中有進 集中趨勢有所下降

2021 年，TOP500 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為 916.78 億元，同比增長 10.47%，增速較上年下降 6.17 個百分點；凈資產(chǎn)均值為 211.93 億元，同比增長 18.52%，增速較上年提升 0.63 個百分點。總體來看，TOP500 房企總資產(chǎn)規(guī)模維持增長，增速則是自 2017 年見頂后，連續(xù)四年下降。凈資產(chǎn)同樣保持增長，增速近三年保持穩(wěn)定。

企業(yè)層面，依然有部分龍頭房企保持資產(chǎn)穩(wěn)步增長，另一方面，2021 年下半年，面對市場趨冷、融資趨緊的情況，部分房企流動性出現(xiàn)問題，被迫出售部分資產(chǎn)緩解困境。

融資環(huán)境持續(xù)收緊 償債壓力依然較大

2021 年，在 " 房住不炒 " 和 " 三道紅線 "、房地產(chǎn)貸款集中度政策出臺背景下，全年政策先緊后松，房企融資呈現(xiàn)供需端持續(xù)收緊的態(tài)勢。

具體到頭部房企，2021 年 TOP50 房企融資總額為 10540 億元，較 2020 年下降 2.34%。分季度來看，2021 年第一季度融資額度最高，約有 3258 億元；第二季度融資額較第一季度下降了 8.76%。下半年，受部分企業(yè)違約事件影響，融資額繼續(xù)下降，尤其是第四季度，僅有 1713 億元，約為第一季度融資額的五成。

從 TOP500 房企 " 三道紅線 " 達標(biāo)率來看，2021 年三季度剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達標(biāo)率略有上升，而凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比達標(biāo)率稍有下降。近兩年，房企整體償債規(guī)模仍處在高位，償債缺口對房企短期資金池深度具有不小的考驗，從海外債到期余額來看，未來三年房企仍然面臨較大的還債壓力。

凈利潤持續(xù)負(fù)增長 盈利能力繼續(xù)下滑

2021 年 ,TOP500 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入均值 190.65 億元，較上年增長 4.02%。營業(yè)成本均值 153.90 億元，較上年增長 10.31%。凈利潤均值 10.72 億元 , 同比下降 2.61%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額均值 88.43 億元，同比下降 3.28%。

2021 年，TOP500 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為 0.78%，較上年下降了 0.54 個百分點；凈資產(chǎn)收益率均值為 3.89%，較上年下降了 0.64 個百分點；成本費用利潤率均值為 9.84%，較上年下降了 1.41 個百分點。房企總資產(chǎn)水平上升，利潤空間收窄，尤其近兩年房企的凈利潤增幅不及資產(chǎn)增幅，導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率下滑。

將 TOP50 房企的絕對盈利能力數(shù)據(jù)與 TOP500 房企相比較，TOP500 房企各項指標(biāo)的與 TOP50 房企相差甚遠(yuǎn)，表明中小企業(yè)的業(yè)績疲弱，增長乏力。在相對盈利能力方面，各位次房企在不同的指標(biāo)上各有優(yōu)勢，差異明顯。將 TOP50 房企與 TOP500 房企進行對比，頭部企業(yè)在相對盈利能力方面更具優(yōu)勢，行業(yè)內(nèi)部分化趨勢明顯。

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