本文來源：時代周報 作者：忻奇琪

" 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從沖浪運動變?yōu)榉\動，看得到浪，但卻看不到風(fēng)。對企業(yè)來說，唯有不斷提升自身能力，找準方向才能迎風(fēng)而上。" 2022 年 3 月 31 日，新城控股（601155.SH）

董事長王曉松在業(yè)績會上如是說道。

過去的一年，整個地產(chǎn)行業(yè)邏輯都經(jīng)歷了巨大的變化。三道紅線、集中供地 " 流拍潮 " 的出現(xiàn)，以及新房市場乃至二手房市場均出現(xiàn)了不同程度的降溫，都預(yù)示著行業(yè)寒冬的到來。

但在王曉松看來，房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者不應(yīng)該被悲觀情緒籠罩。整個行業(yè)的兩大基本面仍然沒有發(fā)生變化，首先，房地產(chǎn)仍然是國家最重要的支柱性行業(yè)之一，其次，超長周期的行業(yè)屬性也沒有變化。

" 在經(jīng)歷了這一輪企業(yè)的自我審視，高杠桿、高周轉(zhuǎn)的行業(yè)屬性已經(jīng)轉(zhuǎn)向了高質(zhì)量的發(fā)展。因此在 2022 年，新城仍然還是會堅持有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，聚焦利潤，繼續(xù)回歸產(chǎn)品、服務(wù)和有活力的組織。" 王曉松進一步表示。

基本盤穩(wěn)固，財務(wù)安全墊持續(xù)增厚

回顧過去這一年，在行業(yè)新形勢、新周期下，新城控股圍繞 " 穩(wěn)中求進、地域深耕、運營優(yōu)先、科技賦能、風(fēng)險管控 " 五大戰(zhàn)略指導(dǎo)，用業(yè)績的穩(wěn)定性和連貫性來替代單一規(guī)模的增長，推動公司基本盤更加穩(wěn)固，也讓財務(wù)安全墊繼續(xù)增厚。

年報數(shù)據(jù)顯示，2021 年新城控股實現(xiàn)銷售金額 2337.75 億元，累計銷售面積約 2354.73 萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入 1682.32 億元，同比增長 15.64 %。約 2338 億元銷售金額來源主要還是以高潛力城市為主，在深耕長三角的基礎(chǔ)上，同時聚焦其他核心城市群。其中，長三角占比 53%，中西部占比 28%，環(huán)渤海占比 15%，粵港澳大灣區(qū)占比 4%。

利潤方面，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 125.98 億元，扣非歸母凈利潤 102.45 億元。截至報告期末，公司總資產(chǎn)達 5342.93 億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn) 593.10 億元，同比增長 17.23 %。

2021 年末，新城也按照監(jiān)管部門的要求，如期將 " 三道紅線 " 穩(wěn)步降至綠檔。

2021 年年報顯示，截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額 552.26 億元，現(xiàn)金短債比 1.07 倍；凈負債率為 48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平；公司剔除合同負債和預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為 69.95%，相較去年同期下降 4.18 個百分點。若直接按照貨幣資金和短期借款的計算口徑，公司現(xiàn)金短債比則為 1.92 倍。

尤為難得的是，截止 2021 年期末，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為 219.85 億元，同比大幅增長 5657.18%，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)四年為正。在行業(yè)融資難度不斷加大的情況下，新城控整體平均融資成本為 6.57%，同比下降 0.15 個百分點。2021 年新城控股的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）達 22.73%，位于行業(yè)前列。

在強化現(xiàn)金管控的同時，新城控股積極開展到期債券置換，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)得以進一步優(yōu)化。報告期內(nèi)，公司先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金 17.85 億元人民幣；在中國銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，募集資金 8 億元人民幣；在境外通過發(fā)行美元債券，募集資金 7.04 億美元。

通過適當?shù)闹苯尤谫Y保障經(jīng)營的持續(xù)穩(wěn)定，響應(yīng)國家降杠桿、穩(wěn)預(yù)期的號召。報告期內(nèi)，新城還成功發(fā)行了首筆綠色美元債，發(fā)行規(guī)模為 3 億美元，期限為 4.25 年期，票面利率 4.625%，標志著公司邁出了綠色金融的關(guān)鍵一步，也是公司在推動綠色企業(yè)運營和實現(xiàn)公司可持續(xù)增長方面的又一里程碑。

業(yè)績會上，新城控股還首次披露了其合聯(lián)營權(quán)益有息負債，公司財務(wù)狀況更加透明。據(jù) 2021 年年報，目前公司合聯(lián)營權(quán)益有息負債僅為 115.13 億元。同時，公司 2021 年新增竣工面積 3290.34 萬平米。截至報告期末，新城控股末已簽約待結(jié)轉(zhuǎn)面積 3421.88 萬平米，鎖定未來營收及利潤的可結(jié)算資源充足。

輕重并舉，商業(yè)第二曲線增速明顯

針對市場官方關(guān)注的商業(yè)方面，據(jù)管理層介紹，期內(nèi)新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入 86.39 億元，超額完成全年 85 億元的既定目標，同比增長 51%，全年新開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場共 30 座。

依托雙輪驅(qū)動這一獨特經(jīng)營模式，新城在商業(yè)運營方面的數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出，商業(yè)板塊正作為公司第二增長曲線持續(xù)進階。

截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達 1248.38 萬平方米，整體出租率為 97.63%，此外物業(yè)出租及管理毛利率高達 72.64%?；葑u在此前覆蓋新城控股的評級報告中指出，新城旗下購物中心獲得的強勁經(jīng)常性租金收入，將為公司提供額外的流動性緩沖，并支持其業(yè)務(wù)穩(wěn)定性。

尤為值得一提的是，2021 年以來，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入已能完全覆蓋當期利息支出。數(shù)據(jù)顯示，2021 年新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當期利息支出，約為 139.36%。

而在商業(yè)拓展方面，新城控股堅持 " 輕重并舉 " 戰(zhàn)略，將輕資產(chǎn)作為商業(yè)項目拓展的重要組成部分，既能不斷擴大新城商業(yè)在管規(guī)模，也利于進一步強化吾悅商業(yè)管理品牌形象。數(shù)據(jù)顯示，2021 年新城控股新獲取吾悅廣場 32 座，其中重資產(chǎn) 16 座、輕資產(chǎn) 16 座。

截至 2022 年 3 月 25 日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場累計達 130 座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位；公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到 189 座，進駐全國 135 個城市。

在新城控股聯(lián)席總裁的曲德君看來，公司在過去的 13 年基本實現(xiàn)了全國化的布局，品牌影響力也持續(xù)不斷地得以提升。當前，85% 的吾悅廣場布局于 " 十四五 "19 個國家級城市群，覆蓋全國 GDP80% 區(qū)域，服務(wù)所在城市 80% 的主流消費人群，形成規(guī)模效應(yīng)。

" 業(yè)務(wù)是公司區(qū)域深耕的一個壓艙石，商業(yè)管理則是提供了穿越周期穩(wěn)定收入的這種現(xiàn)金流，各個事業(yè)部之間的這種協(xié)同發(fā)展相互促進，正是新城的核心優(yōu)勢的最基本的前提。展望未來，2022 年新城控股全年計劃新開業(yè)吾悅廣場 25 座、到 2022 年底開業(yè)總數(shù)達到 155 座，全年商業(yè)運營總收入目標為 105 億元。" 曲德君表示。

近期，新城以自有資金提前完成 2019 年公開發(fā)行公司債券 ( 第一期 ) ( 品種二 ) 回售資金本息及 2017 年度第一期中期票據(jù)到期本息共計 25.92 億元的支付。對此，管理層進一步指出，未來新城也將繼續(xù)堅守底線思維，保持良好的流動性，提前或按時全額償還公開市場債券本息，全力保障公司穩(wěn)健經(jīng)營及全體投資者的利益。

基于對公司發(fā)展前景和戰(zhàn)略規(guī)劃的認同，新城控股部分董事和高級管理人員將按照交易場所交易規(guī)則，以市場化方式在二級市場購買新城控股發(fā)行的公司債券。根據(jù)計劃，新城控股管理層擬購買總規(guī)模不超過 2000 萬元存續(xù)的公司債券。

3 月 30 日，新城控股發(fā)布公告宣布，擬以不低于 1 億元不超過 2 億元人民幣的自有資金，回購公司股份。面對復(fù)雜的外部環(huán)境，新城控股也將繼續(xù)致力于用核心能力的確定性應(yīng)對不確定性，聚焦十年戰(zhàn)略、堅持長期主義、戰(zhàn)術(shù)聚焦當下、確保穩(wěn)健經(jīng)營。

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關(guān)鍵詞： 經(jīng)營性現(xiàn)金流