本文來源：時代周報 作者：忻奇琪

早期憑借三四線城市紅利，快速躋身千億房企的中梁控股（02772.HK）正在調(diào)整未來發(fā)展策略。

自 2018 年成功上市后，中梁合約銷售額增速逐年下滑，分別為 56.39%、50.25%、10.69%。

3 月 31 日，中梁控股發(fā)布 2021 年度業(yè)績公告。公告顯示，2021 年，中梁累計實現(xiàn)合約銷售額 1718 億元，完成年初制定銷售目標(biāo)的 95.4%。

報告期內(nèi)，中梁控股依然實現(xiàn) 761.1 億元的總收入，同比增長 15.4%，主要來源為物業(yè)銷售。其中，長三角城市銷售收入占 48.2%，中西部城市銷售收入占比 38.2%。

投資轉(zhuǎn)向二線城市

截至 2021 年末，中梁控股現(xiàn)金及銀行結(jié)余 276.1 億元，同比減少約 19.3%。有息負(fù)債約 402 億元，同比下降 26%，凈負(fù)債率 35.4%，融資成本約 9%。

從 " 三道紅線 " 來看，截至 2021 年末，中梁控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為 75.8%，凈負(fù)債率 35.4%，現(xiàn)金短債比大于 1。雖然相比 2020 年公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率有所下降，但仍然高于要求的 70%。

公告數(shù)據(jù)顯示，2021 年，中梁控股股東應(yīng)占核心凈利潤 29.9 億元，同比減少約 20.3%；歸屬股東凈利潤 27.03 億元，同比減少 27.8%。

長期關(guān)注地產(chǎn)股的機(jī)構(gòu)人士李玥（化名）向時代周報記者表示，近年，由于三四線城市項目風(fēng)險逐步增加，為了避免把 " 雞蛋放在同一個籃子里 "，中梁的投資有意識地向二線城市轉(zhuǎn)向。但二線城市一直就是各大房企的必爭之地，激烈競爭下，企業(yè)利潤率的降低也不可避免。

從中梁 2021 年披露的拿地數(shù)據(jù)看，2021 年中梁控股連同合營聯(lián)營公司的土地投資總額為 526 億元，在累計新增的 85 個項目中，來自集中供地政策的二線城市占土地投資總額約 17%，其他二線城市占 22%，三線城市占比 51%，四線城市占比約 10%。按經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分，長三角城市的土地投資占比為 54%。

中梁在年報中表示，2021 年上半年，公司拿地策略采取避開地價競爭激烈的城市，在眾多的二三線城市有效分散投資。到了下半年，公司考慮到房地產(chǎn)市場形勢變得難以預(yù)料，土地投資維持在最低水平以保留現(xiàn)金。

" 盡管 2021 年土地投資有所放緩，公司仍有充足的可售貨值支持未來的發(fā)展。" 報告稱。

組織 " 瘦身 " 聚焦主業(yè)

李玥表示，為應(yīng)對無法預(yù)計的行業(yè)形勢，2022 年初至今，中梁還曾主動對組織進(jìn)行調(diào)整和精簡，這一點(diǎn)也在年報數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。

據(jù)最新年報披露，截至 2021 年 12 月 31 日止，中梁控股有合共 10317 名全職雇員，按年減少了 2968 人，人員減少率達(dá)到 22%。2021 年全年員工成本為 20.65 億元，同比減少 1.88 億元，人均成本為 20 萬元。

" 從中梁創(chuàng)始人楊劍夫婦以 31.29 億元出售旗下物業(yè)子公司中梁百悅智佳股權(quán)一事中，我們還可以看到，未來中梁控股或?qū)⒏泳劢褂谧陨淼牡禺a(chǎn)主業(yè)，通過‘賣子’，保存適當(dāng)?shù)默F(xiàn)金流，以避免出現(xiàn)流動性風(fēng)險。" 李玥表示。

據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，2023 年 6 月之前，中梁控股約有 11 億美元離岸債券到期。

惠譽(yù)方面認(rèn)為，中梁控股未來數(shù)月到期的資本市場債務(wù)再融資的不確定性增加。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的合同銷售額收窄趨勢比惠譽(yù)過去數(shù)月的預(yù)期更嚴(yán)重。在資本市場渠道仍然受限的情況下，中梁需要依靠合同銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金來償還 2022 年到期的債務(wù)。

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