回顧 2021 年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境面臨著諸多變化，在疫情陰霾持續(xù)籠罩疊加行業(yè)監(jiān)管政策收緊的大背景下，整個地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，需求端保持觀望態(tài)度，進而導(dǎo)致不少規(guī)模房企的目標完成情況不及歷史同期。據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021 年百強房企平均目標完成率不到 90%，而有超過 8 成的房企無法完成年初訂立的目標。

除此之外，經(jīng)過一輪行業(yè)的大洗牌，一些規(guī)模小、競爭弱、財務(wù)不佳的房企將逐步被淘汰，如何能穩(wěn)中求進、實現(xiàn)健康發(fā)展成為了房企們持續(xù)發(fā)展的重要議題。

恰逢當(dāng)下是港股上市房企的業(yè)績披露期，筆者留意到，中梁控股業(yè)績持續(xù)保持穩(wěn)健態(tài)勢，營同比增長了 15.4%，并且完成年初制定銷售目標的 95.4%，優(yōu)于同行業(yè)平均水平。對此，不妨以中梁控股為參考樣本，一同探索中梁控股如何在地產(chǎn)下半場中行穩(wěn)致遠，實現(xiàn)良性可持續(xù)發(fā)展。

一、穩(wěn)健經(jīng)營顯成效，核心指標持續(xù)優(yōu)化

在當(dāng)前復(fù)雜多變的市場環(huán)境下，中梁控股依然保持著良好的風(fēng)險抵御能力，營收同比增長了 15.4%，銷售業(yè)績也大體優(yōu)于行業(yè)平均水平。具體展現(xiàn)出以下優(yōu)勢：

年報顯示，過去一年，公司實現(xiàn)總收入 761.1 億元，較去年同期增長 15.4%；實現(xiàn)毛利 130.33 億元；應(yīng)占核心凈利潤為 29.9 億元。盡管公司盈利能力出現(xiàn)小幅回落，但是要知道，在行業(yè)陷入周期調(diào)整的背景下，不少房企同樣面臨著毛利率下滑、銷售業(yè)績不及預(yù)期等困局，有的甚至出現(xiàn)了增收不增利的現(xiàn)狀。未來隨著政策端逐步釋放回暖信號，市場需求有望逐步提升，屆時公司將迎來發(fā)展新機遇，潛在價值有望得到進一步釋放，從而帶動毛利率逐步提升，達成營利雙收的良好預(yù)期。

具體到銷售層面，在 " 房住不炒 " 的大環(huán)境下，高速發(fā)展的 " 黃金十年 " 已成為過去，銷售業(yè)績 " 欠收 " 成為了房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，2021 年百強房企累計業(yè)績增速同比下降了 3.5%，近四成百強房企累計業(yè)績出現(xiàn)了同比降低的情況。反觀，中梁控股在銷售增長之際，持續(xù)保持較高的回款質(zhì)量。2021 年，公司實現(xiàn)合約銷售額為 1718 億元，其中現(xiàn)金回款率保持著 85% 較高的回款率。截至到去年 11 月中下旬，中梁就已完成全年的回款目標，比預(yù)計時間提前整整 42 天，為后續(xù)經(jīng)營發(fā)展提供充足的現(xiàn)金流支撐。

在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，過往一年融資端趨緊、房企現(xiàn)金流承壓的背景下，降低財務(wù)杠桿風(fēng)險成為了房企們當(dāng)下至關(guān)重要之舉，而中梁控股在這方面也有出色的一面，債務(wù)結(jié)構(gòu)正在不斷地優(yōu)化。從公司業(yè)績公告來看，公司實現(xiàn)總有息負債 402 億元，較去年同期下降 26%。在 " 三道紅線 " 方面，盡管公司踩中了一道紅線，但是總體趨勢持續(xù)向好。公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率自 2020 年的 80% 下降至 2021 年的 75.8%；凈負債比率約為 35.4%；現(xiàn)金短債比為 1.04。不難看出，中梁控股在相關(guān)債務(wù)方面確實下了一番功夫，其凈負債比率與總有息負債在國內(nèi)房企中處于較低的水平，現(xiàn)金短債比也呈現(xiàn)出持續(xù)優(yōu)化的趨勢。

從以上數(shù)據(jù)不難看到，中梁控股具備穩(wěn)定的經(jīng)營能力與抗風(fēng)險能力，從逆周期中積極應(yīng)對行業(yè)變化，足見其基本盤的穩(wěn)固程度。在良好業(yè)績的基礎(chǔ)下，筆者認為不妨從土儲布局與產(chǎn)品力兩大維度出發(fā)，一同探討中梁控股的成長奧秘所在。

二、三大動能成為抵御周期的重中之重

動能一：積極拓展五大經(jīng)濟核心區(qū)域，長三角占比達 42.1%

土儲作為房企的生命線，對房企的成長空間和利潤水平起了至關(guān)重要的作用。作為深耕行業(yè)多年的大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)商，中梁控股在區(qū)域擴展的策略引導(dǎo)下，項目已拓展至中國五大經(jīng)濟核心區(qū)域。截止至報告期末，中梁控股總土儲量約為 5980 萬平方米；收購了 85 幅土地，規(guī)劃建筑面積為 1000 萬平方米，已收購地塊（不含停車位）的平均成本約為 5267 元。

從區(qū)域布局來看，中梁控股 42.1% 的資源投放到長三角區(qū)域，其次為中西部區(qū)域 32.2%；環(huán)渤海區(qū)域 13.1%；海峽西岸 8.8%；珠三角 3.8%。不難發(fā)現(xiàn)，長三角依然是中梁控股的深耕要地，同樣也是增強公司核心競爭力的戰(zhàn)略要點。要知道，長三角目前已發(fā)展進入城市群階段，未來也有望發(fā)展成為具有全球影響力的世界級城市群之一，其成長潛力與價值空間毋庸置疑。數(shù)據(jù)顯示，長三角城市群開發(fā)投資及銷售規(guī)模顯著高于其他城市群，2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額超過 3 萬億元，商品房銷售面積超 2.7 億平方米，占全國的比重分別為 22% 和 16%。由此看來，中梁控股的土儲布局是具有前瞻性的，未來隨著城市化進程不斷推進與核心城市資產(chǎn)價值不斷攀升，中梁控股的潛力價值也愈發(fā)突顯，助推公司可持續(xù)發(fā)展。

（信息來源：公司公告）

動能二：精簡組織架構(gòu)，釋放管理紅利

隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入下半場，房企在組織架構(gòu)方面的調(diào)整也有所加速。自去年以來，已有旭輝控股、綠城中國、中南置地、龍湖集團、融創(chuàng)中國等多家房企進行組織架構(gòu)調(diào)整。不難發(fā)現(xiàn)，" 向管理要紅利 " 逐漸成為了行業(yè)共識，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)與精兵簡政成為了房企們降本增效的重要之舉。

2021 年，中梁控股積極應(yīng)對行業(yè)變化，同時順應(yīng)大勢持續(xù)聚焦房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展，公司持續(xù)升級管理機制，目前也在積極探索類似于跟投升級版的合伙人開發(fā)模式，后續(xù)表現(xiàn)也將值得期待。

此外在過去一年，中梁亦將暫不具備業(yè)績引擎功能的粵港澳和京津冀兩個區(qū)域集團降為區(qū)域公司。據(jù)悉，中梁控股近期亦再次深化組織架構(gòu)調(diào)整，將原浙江區(qū)域集團與原粵港澳區(qū)域集團的浙閩業(yè)務(wù)整合為新浙閩區(qū)域公司，同時考慮到山東業(yè)務(wù)的特點，將山東區(qū)域集團拆分成青島直屬區(qū)域公司和山東區(qū)域公司。分析人士指出，中梁的這一調(diào)整力度預(yù)示著公司將管理層級從 3.5 級變?yōu)?2.5 級，具有相當(dāng)前瞻性。

動能三：優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力印證品牌實力，榮膺多項大獎

隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入存量競爭的時代，當(dāng)前房企的角力點也正圍繞提升產(chǎn)品質(zhì)量而展開，產(chǎn)品力已不僅是生產(chǎn)力、建造力，更是交付力、服務(wù)力和運營力的多維度發(fā)力。

在產(chǎn)品營造的層面，中梁控股秉承著 " 以人為本 " 的產(chǎn)品理念，持續(xù)加大產(chǎn)品研發(fā)，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)能力獲得業(yè)內(nèi)相關(guān)機構(gòu)的一致認可。隨著 4.0 產(chǎn)品的持續(xù)研發(fā)和項目落地，中梁控股連續(xù)三年登榜中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力 TOP30，其中成都中梁御璟臺項目更是榮膺 2021 年全國十大品質(zhì)作品。不僅如此，中梁控股融合 4.0 設(shè)計理念的鎏金系項目同樣成果顯著，目前已在成都、杭州等七座城市落地，共計獲得 30 多項國內(nèi)外榮譽。

在保障優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力的同時，公司積極推進交付工作，加大交付的力度。數(shù)據(jù)顯示，去年 8-11 月中梁控股圓滿交付杭州中梁云都匯、臨泉中梁壹號院、中梁燕山壹號院等 40 余個項目、近 30000 套房屋。

要知道，在行業(yè)大調(diào)整的環(huán)境下，不少房企資金鏈緊張，甚至頭部房企也難免深陷危機泥潭，相比之下，中梁控股 40 多個項目能夠如期交付展現(xiàn)出了較強的項目管理能力與品牌實力，未來隨著交付項目逐一兌現(xiàn)，助推預(yù)售資金回流的同時，持續(xù)增強客戶的粘性與信賴度，形成良性循環(huán)，為公司后續(xù)高質(zhì)量發(fā)展奠定堅實的根基。

（信息來源：公司官網(wǎng)）

三、總結(jié)

從資本端來看，地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)動蕩逐步蕩蔓延至整個資本市場，內(nèi)房股板塊估值一度落入歷史底部區(qū)間，不少地產(chǎn)標的存在超跌現(xiàn)象，其真實價值并未被資本市場有效反映。

在此背景下，具備穩(wěn)健財務(wù)與經(jīng)營實力的優(yōu)質(zhì)房企將會是市場關(guān)注的重點。從中梁控股交出的這份成績單來看，公司恰恰符合了以上優(yōu)勢，未來隨著政策端風(fēng)險逐步緩解，房企間的馬太效應(yīng)愈發(fā)突顯，公司的市場價值有望被重新評估，值得投資者關(guān)注。

合作聯(lián)系：東方地產(chǎn)dichan@em.eastday.com

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