本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

編者按：壓抑了一年的樓市，開始吹進(jìn)了 " 春風(fēng) "，1 月五年期 LPR 降低，發(fā)改委表示要 " 促進(jìn)房地產(chǎn)合理消費(fèi) "，2 月地方政策調(diào)整頻頻，3 月 " 全國兩會(huì) " 定調(diào)，" 房住不炒 " 大前提下，要 " 滿足合理住房需求 "。最近各地樓市也一擺去年的頹勢，但局部市場的回暖，并不能掩蓋傳統(tǒng)旺季 " 金三銀四 " 的失色。

南京樓市正在失去傳統(tǒng)的 " 金三銀四 " 行情。

圖片來源：視覺中國

" 今年沒有‘金三銀四’，我們門店上個(gè)月就我一個(gè)人開了一單。" 在南京郊區(qū)做了 5 年二手房中介的侯嘉（化名）向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，今年行情不好，純粹是買家市場。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至 3 月 31 日，南京一季度新房認(rèn)購 5731 套、成交 21129 套，與去年一季度（認(rèn)購 10098 套、成交 30052 套）相比，認(rèn)購量下跌了 43.2%、近乎腰斬，成交量也下跌了 30%。

南京克而瑞分析師丁嵐對時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，3 月成交量下滑主要受疫情的影響。目前南京樓市處于比較低迷的狀態(tài)，除了主城熱門區(qū)域個(gè)別項(xiàng)目去化相對好一些之外，其他地方都比較慘淡。

樓市下行，全國各個(gè)城市相繼推出調(diào)整樓市的政策，其中不乏熱點(diǎn)城市，南京即是其一。4 月 12 日，南京市溧水區(qū)、六合區(qū)調(diào)整限購政策，向外地戶籍購房者開放了可購一套房的資格。4 月 14 日，南京放松商品房預(yù)售款監(jiān)管，最高可撥付 60% 監(jiān)管資金。

另據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)前，南京主要銀行首套房貸利率基本在 5.2%-5.4% 之間。與年 2 月、4 月初的 5.5%-5.9%、在 5.2%-5.6% 相比又進(jìn)一步下調(diào)。放款時(shí)間也在不斷提速，最快一周就可放款。

不過丁嵐指出，目前客戶觀望情緒濃厚，啟動(dòng)分銷、全民營銷的項(xiàng)目也在增多。六合、溧水兩區(qū)本身市場流速就比較慢，從克而瑞最近監(jiān)測情況看，市場反應(yīng)并不是很大，對市場的激勵(lì)作用也尚未顯現(xiàn)。

過去 " 日光盤 " 頻現(xiàn)，如今半個(gè)月去化不足五成

作為 " 蘇大強(qiáng) " 江蘇省的省會(huì)，南京在房地產(chǎn)市場留下過濃墨重彩的一筆。

2014 年 9 月，南京暫停 2011 年起開始執(zhí)行的限購等調(diào)控政策，樓市逐步回升。在省會(huì)的財(cái)富聚集效應(yīng)、對周邊省市的輻射力、改善型需求井噴等因素的加持下，南京樓市整體爆發(fā)。到了 2016 年，南京和蘇州、合肥、廈門領(lǐng)漲全國二線城市，被稱為樓市 " 四小龍 "。

主城區(qū)一向是南京樓市炙手可熱的區(qū)域，如建鄴區(qū)的河西板塊，在過去幾年里，區(qū)域內(nèi)推出的新樓盤時(shí)常出現(xiàn) " 萬人搖 "" 日光盤 " 的盛況。不過，最近上新的樓盤已熱度不再。

4 月初，位于河西東南部的江宸府推出 184 套新房，截至 4 月 15 日，其去化率尚不到 50%。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前該樓盤總認(rèn)購套數(shù) 88 套、總認(rèn)購面積 13599.33 平方米，未售總套數(shù) 96 套、未售總面積 17008.81 平方米，已認(rèn)購套數(shù)、面積占總量的比例分別僅為 47.83%、44.43%，且尚未有一例成交。

熱門板塊尚且如此，其他區(qū)域的新盤更為 " 慘淡 "。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，雨花臺(tái)區(qū)的柏悅府于 4 月 3 日開盤，推出 154 套房源。截至 4 月 15 日，累計(jì)獲認(rèn)購 5 套，累計(jì)成交 1 套。浦口區(qū)天宸云筑于 3 月 7 日加推，18 套新房經(jīng)過一個(gè)多月的銷售后，沒有一套成功賣出。

南京樓市評論員尹霄飛對時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，南京三、四月數(shù)據(jù)都不會(huì)太好，三月初剛過完農(nóng)歷年、還未恢復(fù)正常，到了三月中旬又出現(xiàn)了疫情，因此市場一直不太好。雖然六合、溧水放松了限購，但這兩個(gè)區(qū)域?qū)儆谶h(yuǎn)郊板塊，只是釋放了少部分需求，其放松更多地屬于風(fēng)向標(biāo)的示范效應(yīng)，對樓市的實(shí)質(zhì)影響比較小。

雖然成交不再火爆，但從房價(jià)數(shù)據(jù)來看，南京新房價(jià)格仍在上漲。國家統(tǒng)計(jì)局 4 月 15 日發(fā)布的 3 月 70 城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，3 月份南京一手房環(huán)比增長 0.2%，這是自去年 12 月以來連續(xù)第 4 個(gè)月正增長。

但尹霄飛稱，不少郊區(qū)盤出現(xiàn)了打折促銷的情況，市區(qū)的樓盤雖未降價(jià)，卻通過下調(diào)首付比例的方式降低購房門檻。" 如江北核心區(qū)的樓盤，原來首付要八成，現(xiàn)在只需要三成就可以了；南部新城大較場板塊以前也要求八成首付，目前五成、六成都有，門檻降低了不少。"

這讓南京樓市面臨較大的庫存壓力。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至 4 月 15 日，南京全市住宅新房可售套數(shù)達(dá) 75547 套，創(chuàng)下歷史新高。回顧歷史數(shù)據(jù)，南京一手房庫存曾在 2014 年 9 月突破 5 萬套，但龐大庫存在隨后到來的牛市中被迅速消化，到 2016 年 5 月中旬只剩下 28000 套，到 2017 年 3 月又跌破 2 萬套、創(chuàng)下歷史新低。直到 2018 年，新房庫存量重回近 4 萬套，隨后一路攀升。

丁嵐稱，除了疫情影響外，更重要的原因是整體市場下行，導(dǎo)致購房者信心不足?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計(jì)，今年一季度，新房銷售遇冷，中國百強(qiáng)房企銷售業(yè)績規(guī)模同比縮水 47%。

二手房遭遇 " 寒冬 " 業(yè)主急出手頻降價(jià)

金三銀四沒有如期到來，二手房業(yè)主更為苦惱。

住在南京江寧區(qū)麒麟鎮(zhèn)某小區(qū)的楊洋（化名），自去年年初就計(jì)劃賣房，以置換一套面積更大的房子，但掛牌近一年還未賣出去。"45 平方米，計(jì)劃賣 117 萬。但江寧區(qū)很大，不同位置的樓盤行情差別很大。另外，我們小區(qū)體量太大，同戶型房源太多，價(jià)格沒有優(yōu)勢的就很難賣。"

楊洋介紹，自己在 2016 年買下這套房子，買入價(jià) 75 萬。那一年，南京樓市一片火熱，被稱為 " 樓市四小龍 "。從成交量看，2016 年，南京市區(qū)的新房成交量（不含高淳、溧水）突破 12.6 萬套，創(chuàng)下自 2009 年起 8 年來的新高。而此后至今的 5 年里，南京新房成交量也再未出現(xiàn)這樣的 " 高光 " 時(shí)刻。

土地市場同樣火熱。2016 全年，南京（除高淳、溧水外）累計(jì)出讓 84 幅土地，賣地收入達(dá) 1629.74 億元，不僅為 2015 年土地收入的兩倍多，在全國也排在第二位，僅次于蘇州。

楊洋還清晰記得那時(shí)樓市的狂熱。" 處處漲價(jià)。我買房的時(shí)候，我們這個(gè)小區(qū)已經(jīng)在漲了，到 2018-2019 年漲到頂峰，隔壁鄰居以超 125 萬的價(jià)格賣出。" 如果不是三年限售的影響，在高峰期將房子賣出，楊洋可在購房后 2-3 年內(nèi)賺 50 萬。然而，近兩年來小區(qū)房價(jià)呈下降趨勢，尤其今年，急著置換的業(yè)主選擇降價(jià)，不少房子掛牌價(jià)降至 105 萬左右。

楊洋的小區(qū)并非孤例。與一手房價(jià)格的堅(jiān)挺不同，南京二手房已進(jìn)入下降通道。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 3 月份 70 城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，3 月，南京二手房出現(xiàn)連續(xù)第 6 個(gè)月下跌，跌幅為 0.1%。去年 10 月至今年 2 月，南京二手房降幅分別為 0.3%、0.5%、0.3%、0.6%、0.8%。

市場持續(xù)下行，二手房業(yè)主們開始妥協(xié)。貝殼找房的房源信息顯示，二手房紛紛開始降價(jià)，降幅動(dòng)輒二、三十萬，其中多數(shù)降價(jià)在 2022 年春節(jié)后。" 二手房都不太好賣，量太大、都在賣，誰買？" 楊洋無奈地說。

看著如今二手房市場的低迷，汪達(dá)卻有些慶幸。2018 年與 2021 年上半年，他賣了兩次房，兩套房子分別位于雨花區(qū)、建鄴區(qū)交界處，以及建鄴區(qū)河西板塊，兩次賣房都非常順利，均于掛牌次日成交。" 兩套房位置很好。" 汪達(dá)說。

不過，他也感受到二手房價(jià)格的滯漲。自己的第一套房于 2012 年以單價(jià) 1.5 萬元 / 平方米買入，2018 年以 4 萬元 / 平方米賣出，同年又以近 4 萬元 / 平方米的價(jià)格買入河西板塊一套二手房。而這套房價(jià)格漲幅不大，在 2021 年售出時(shí)單價(jià)僅 5 萬元 / 平方米。

二手房遇冷與調(diào)控政策不無關(guān)系。為了打擊投資投機(jī)性需求，南京多次出臺(tái)調(diào)控政策限購、限售。2017 年 3 月，南京將六合、溧水、高淳等三區(qū)納入限購范圍，已擁有 1 套及以上住房的非南京戶籍居民家庭，暫停新購新建商品住房和二手住房。在主城區(qū)范圍內(nèi)已擁有 2 套及以上住房的南京戶籍居民家庭，暫停新購二手住房。同年 5 月，南京再出新政，新購住房 3 年內(nèi)禁止交易。2018 年 1 月，南京堵上人才房漏洞，要求高層次人才限購一套且 5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

隨后，南京還不斷提高購房門檻。2021 年 1 月，南京提高人才購房證明資格，本科、碩士人才社保期限分別為 12 個(gè)月、6 個(gè)月。2021 年 5 月，南京又提高了無房家庭購房資格的認(rèn)定條件，不僅需要 2 年內(nèi)無自有住房登記信息和交易記錄，還需前 1 年內(nèi)在南京連續(xù)繳納 12 個(gè)月社?；騻€(gè)人所得稅，或須南京戶籍滿 5 年。

不斷上新的一手房也使二手房市場進(jìn)一步下滑。" 南京很多區(qū)域的新房還是限價(jià)銷售，一旦新房要上市，買新房的也多起來，因?yàn)檫@樣更有有套利空間。畢竟，降價(jià)十幾萬甚至幾十萬出售二手房，與買新房賺個(gè)一兩百萬比，還是后者劃算。" 也因此。汪達(dá)在今年年初買了一套帶學(xué)位的一手房。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至 4 月 18 日，南京全市二手房成交 19093 套。其中，今年 3 月成交 5947 套，雖然較與 2 月（4037 套）環(huán)比上漲了 47.3%，但與 2021 年 3 月的 11574 套相比，成交量下跌了 48.6%。

作為中介，侯嘉則直接 " 勸退 " 客戶：" 要買二手房的話可以再等等，非剛需不必買，老破小也別碰。存量太高了，新房也很多，再疊加疫情的影響，二手房的‘寒冬’來了。"

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