盡管過去一年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，但金地集團的各項經(jīng)營業(yè)績指標均有不錯的表現(xiàn)，資產(chǎn)和銷售規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健增長，盈利維持相對穩(wěn)定的水平，在手現(xiàn)金充裕，在地產(chǎn)主業(yè)之外，持有型物業(yè)租金收入表現(xiàn)穩(wěn)健，新的業(yè)務增長點初顯成效。

去年新增 111 宗土儲

4 月 24 日晚間金地集團發(fā)布的 2021 年年報顯示，去年全年金地實現(xiàn)簽約金額 2867.1 億元，同比增長 18.15%，實現(xiàn)簽約面積 1377 萬平方米，同比增長 15.25%，成為 2021 年為數(shù)不多完成年初銷售目標的房企之一。

過去幾年來，金地在投資方面一直堅持 " 東密西強 " 投資布局，聚焦高能級城市發(fā)展，嚴格控制三四線城市的下沉。以去年為例，金地累計投資 111 宗地塊，新增總土地儲備約 1636 萬平方米，其中一二線城市的投資占比達 65%，市場流動性更好、安全性更高的一線城市投資占比則明顯提升到 34%，更好地規(guī)避了市場下行期的投資風險。

截至去年底，金地預收賬款（含合同負債）1128 億元，同比增長 19.1%，為未來的業(yè)績結(jié)算打下基礎。

受市場下行和疫情等多種因素影響，2021 年地產(chǎn)行業(yè)的毛利率整體呈現(xiàn)出下滑趨勢。國金證券對已發(fā)布年報的房企統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，其中有 14 家房企的毛利率低于 20%，平均毛利率為 18.74%，平均凈利潤率僅為 8.21%。

去年金地的盈利規(guī)模雖然有所波動，但盈利能力依然保持著行業(yè)較好的水平。實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 94.09 億元，同比下降了 9.5% 個百分點，但房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為 19.65%，凈利率為 9.5%，均高于行業(yè)平均值。受益于投資拓展、產(chǎn)品研發(fā)、工程成本、運營管理等各項專業(yè)能力的逐年提高，金地的周轉(zhuǎn)率也有了明顯提升，去年凈資產(chǎn)收益率（ROE）仍達 15.7%，處于行業(yè)領先地位。

截至去年底，金地總資產(chǎn) 4628 億元，同比增長 15.23%，近五年復合增長率為 22%；其中歸屬母公司凈資產(chǎn) 630 億元，同比增長 9.57%，近五年復合增長率為 11%。

" 三道紅線 " 連續(xù) 6 年綠檔

自 2020 年融資監(jiān)管新規(guī)出臺，" 三道紅線 " 就成了房企健康指數(shù)的 " 晴雨表 "。據(jù)悉，金地已連續(xù) 6 年 " 三道紅線 " 保持綠檔。

年報顯示，去年金地資產(chǎn)負債率為 76.19%，剔除并不構(gòu)成實際償債壓力的預收款項后，實際資產(chǎn)負債率低至 67.6%，凈負債率僅為 55.2%，有息負債規(guī)模、凈負債率等核心負債指標繼續(xù)處于行業(yè)低位水平。債務結(jié)構(gòu)方面，去年金地一年期以上的中長期負債占全部有息負債比重的 68.25%，短期債務占比為 31.7%；其中境內(nèi)負債占比 92.3%，境外負債占比 7.7%，更加適配房地產(chǎn)行業(yè)的長開發(fā)周期。

現(xiàn)金方面，去年金地實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入 94 億元，持有貨幣資金余額 648 億元，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負債覆蓋倍數(shù)達到 1.4 倍，滿足 " 三道紅線 " 的監(jiān)管要求。

扎實的財務基本盤面，讓金地集團在資本市場上備受青睞。去年，金地通過開發(fā)貸、中期票據(jù)、超短期融資券及 ABS 等多種融資方式補充資金，持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)金流。其中，發(fā)行公司債券共計 49.95 億元，發(fā)行中期票據(jù)共計 110 億元。

截至去年底，金地的債務融資余額為 1256 億元，債務融資加權(quán)平均成本下降至 4.56%，相比上一年降低了 18 個百分點，展現(xiàn)出金融機構(gòu)和投資者對金地資信水平和經(jīng)營能力的高度認可。

當前，金地的主體信用評級及各項融資產(chǎn)品評級均為 AAA 級，國際評級機構(gòu)標準普爾、穆迪維持給予金地的長期信用評級則分別為 BB、Ba2。

持有型物業(yè)租金收入穩(wěn)增

面對行業(yè)收益率逐漸降低、回歸常態(tài)的大環(huán)境，金地過去多年來在地產(chǎn)主業(yè)之外，也在布局自持資產(chǎn)、物業(yè)服務、科技等新賽道，謀求新的業(yè)務增長點。

去年，金地在持有型物業(yè)方面新獲取了廣州花都 TOD 大型綜合體項目，繼續(xù)補充商辦物業(yè)儲備；產(chǎn)業(yè)方面則新獲取北京坤鼎項目、廣州創(chuàng)智匯、上海安弗施等七個項目，新增管理面積 190 萬平方米，實現(xiàn)了國內(nèi)核心產(chǎn)業(yè)城市的全面布局。

截至去年底，金地在運營的持有型項目已達到 28 個，涵蓋購物中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓等不同物業(yè)類型，累計租金面積約 244 萬平方米，同比增長 37.5%，其中產(chǎn)業(yè)園面積達 103 萬平方米。

在出租率方面，金地目前持有的在營購物中心、以及進入成熟期的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓，出租率均達到了 90% 以上，其中長租公寓平均出租率穩(wěn)定在 94% 以上，達到行業(yè)標桿水平。

憑借出色的運營能力，去年金地持有型物業(yè)的租金收入表現(xiàn)穩(wěn)健，達到約 20.7 億元，同比增長達 52%，有望成為金地未來新的利潤增長點。

而與地產(chǎn)主業(yè)深度協(xié)同的金地物業(yè)，在去年正式更名為 " 金地智慧服務 " 后，也圍繞 " 三橫九縱 " 的服務矩陣開始全面發(fā)力。年報顯示，年內(nèi)金地智慧服務通過單項目拓展和收并購雙輪驅(qū)動，新增外拓合約面積超過 7000 萬平方米。截至年底，金地智慧服務的合約管理面積突破 3.3 億平方米，其中外拓占比高達 71%，非住業(yè)態(tài)占比達 15%，市場外拓能力居行業(yè)前四。去年金地智慧服務營收也突破 50 億元大關，達 52.8 億元，增長 30.0%。

開發(fā)代建業(yè)務也是金地近年來成長迅速的新業(yè)務板塊。去年新簽約 19 個項目，簽約面積超過 300 萬平方米。在全國超過 30 座城市實現(xiàn)布局，管理服務項目近 90 個，累計開發(fā)管理面積超 1500 萬平方米，其中政府公建面積超過 400 萬平方米。

金地集團在年報里表示，未來將進一步加強非住業(yè)務的拓展及競爭力，積極布局地產(chǎn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務，努力打造集團面向未來的長期、全產(chǎn)業(yè)鏈的競爭優(yōu)勢。同時，穩(wěn)步向養(yǎng)老、體育、教育、家居生活等產(chǎn)業(yè)探索實踐，做好與住宅主業(yè)的協(xié)作和平衡，尋找更多未來發(fā)展的增長點。

合作聯(lián)系：東方地產(chǎn)dichan@em.eastday.com

關鍵詞： 租金收入 金地集團