4月29日，正進(jìn)行債務(wù)重組的華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司（華夏幸福，600340.SH）發(fā)布2021年度報告和2022年一季報。

2021年，華夏幸福營收431.81億元，同比下降57.33%；虧損390.3億元，同比減少1164.79%。該公司實現(xiàn)銷售額281.68億元，較上年同期下降70.06%。

2022年一季度，華夏幸福凈現(xiàn)金流及凈利潤均轉(zhuǎn)正。營業(yè)收入41.82億元，同比減少47.39%；凈利潤27.75億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額3.12億元。

此外，2021年度，該公司人員規(guī)模降幅為51%(不含物業(yè))，整體計入管理費用的職工薪酬28.59億元，同比下降13%，其中產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)24.33億元，同比下降19%。

年報顯示，華夏幸?？兹赋亲≌瑯I(yè)務(wù)基本全面復(fù)工，2021年度共完成54個項目、44329套、494.7萬平方米住宅交付；推動住宅項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，完成148個項目，2154萬平方米復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

報告期內(nèi)，華夏幸福住宅業(yè)務(wù)銷售金額146.77億元，銷售面積97.08萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)收入金額301.28億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積309.35萬平方米，報告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積1194.4萬平方米。

對于產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)，華夏幸福表示，2021年受限于產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)相關(guān)投資縮減以及受多方因素導(dǎo)致的企業(yè)投資意愿變化等原因，產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)業(yè)務(wù)明顯承壓。在此情況下，公司與合作地方政府、入園企業(yè)等各相關(guān)方積極溝通，實現(xiàn)大部分產(chǎn)業(yè)新城有序運轉(zhuǎn)，積極謀劃推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、逐步開展輕資產(chǎn)招商。2021年各區(qū)域努力推動產(chǎn)業(yè)項目開工復(fù)工，全年實現(xiàn)新開工項目40個，復(fù)工項目498個。在產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)方面，完成152個建設(shè)項目復(fù)工，涉及27個區(qū)域。

華夏幸福坦承，受流動性風(fēng)險、國內(nèi)多輪疫情及整體房地產(chǎn)市場下行因素影響，商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊較大。自2021年下半年以來市場形勢急轉(zhuǎn)直下，住宅銷售及去化急劇冷卻，銷售回款無法覆蓋商業(yè)地產(chǎn)項目的未付地價及開發(fā)成本，該公司采取有保有壓策略，調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，對已銷售住宅保交付，對商業(yè)物業(yè)力爭維持開業(yè)計劃，對寫字樓物業(yè)能緩則緩。

該公司商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)主要包括已落地的5個商辦綜合體項目，具體進(jìn)展如下:

(1)武漢長江中心項目，2021年上半年銷售良好，但下半年受市場下行，銷售轉(zhuǎn)冷，加上公司輿情影響，銷售進(jìn)入冰凍期。各業(yè)態(tài)進(jìn)展來看，住宅部分正常施工，商業(yè)部分已封頂，寫字樓塔樓核心筒已建設(shè)至10層。公司正積極拓展各行業(yè)大客戶，制定全民營銷激勵政策，全方位推進(jìn)簽約。

(2)武漢中北路項目，各業(yè)態(tài)進(jìn)展來看，住宅部分正常施工至封頂，商辦部分完成底板封閉，目前困難主要有:1)寫字樓因買方未能支付定金，公司資金緊張被迫停工，公司正積極溝通爭取盡早復(fù)工；2)住宅部分2021年年底開盤，恰遇市場驟冷，銷售情況不佳。公司正積極拓展渠道，開展全民營銷，全方位推進(jìn)簽約。

(3)南京大校場項目，2021年整體銷售良好，但9月后市場下行趨勢明顯。從各業(yè)態(tài)進(jìn)展來看，住宅部分正常施工，商業(yè)部分完成首道撐施工，寫字樓其中兩棟出正負(fù)零，兩棟地下室底板施工。

(4)哈爾濱深哈金融科技城項目，2021年受疫情影響，房地產(chǎn)市場跌入冰點，競品大幅降價，加上公司輿情影響，項目銷售不佳。從項目進(jìn)展來看，3號地住宅已封頂，4號地整體施工至4層。公司正多措并舉，開源節(jié)流，并爭取項目股東支持，力保年內(nèi)交房。

(5)廣州白鵝潭項目，由于地價逾期未繳清，土地已被政府收回。公司正與政府積極溝通，收回扣除定金外的剩余已付地價款。

除了經(jīng)營數(shù)據(jù)的披露，華夏幸福當(dāng)晚還回復(fù)了上海證券交易所對其有關(guān)業(yè)績預(yù)告事項的問詢函。

今年1月29日，華夏幸福在預(yù)告業(yè)績時表示，2021年度，華夏幸福絕大部分借款本息未能如期償還，依據(jù)原借款協(xié)議的相關(guān)約定，計提借款利息及罰息近200億元（最終以審計報告為準(zhǔn)），疊加利息資本化率下降，導(dǎo)致計入財務(wù)費用的利息金額增加，占整體虧損比例較高。2021年度應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備及合同資產(chǎn)減值損失對應(yīng)計提金額增加，是業(yè)績虧損的主要原因之一。

對于上海證券交易所要求披露應(yīng)收賬款及合同資產(chǎn)主要欠款方的情況，華夏幸福表示，應(yīng)收賬款主要為產(chǎn)業(yè)新城應(yīng)收園區(qū)結(jié)算款，客戶為各區(qū)域地方政府，與公司不存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系，該類應(yīng)收賬款根據(jù)協(xié)議約定的資金結(jié)算條件和時點予以收回；合同資產(chǎn)對應(yīng)產(chǎn)業(yè)新城土地整理、公基建和園區(qū)運營維護(hù)業(yè)務(wù)，客戶為各區(qū)域地方政府，與公司不存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。

華夏幸福前五名應(yīng)收賬款余額共計273.58億元，其中，河北沙城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會的應(yīng)收園區(qū)結(jié)算款73.28億元，計提壞賬準(zhǔn)備最多為10.05億元，其中1-3年應(yīng)收賬款35.77億元；其次是對固安縣新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)財政分局應(yīng)收賬款76.68億元計提了4.22億元壞賬準(zhǔn)備，該筆應(yīng)收賬款1-3年余額為35.77億元。此外，長三角嘉善科技商務(wù)服務(wù)區(qū)管理委員會應(yīng)收賬款58.36億元，1-3年賬齡的應(yīng)收賬款為52.37億元，計提壞賬準(zhǔn)比2.62億元；新鄭市華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)指揮部1-3年應(yīng)收賬款為34.45億元，武陟縣產(chǎn)業(yè)新城管理委員會應(yīng)收園區(qū)結(jié)算款30.82億元。

可以看到，入不敷出是華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式面臨的最大難題。一邊是全國擴張的腳步加快，一邊是產(chǎn)業(yè)新城回款慢及大幅減少，華夏幸福2019年、2020年、2021年產(chǎn)業(yè)新城回款分別為264億元、216億元及132億元，2020年降幅18.18%，2021年降幅為38.89%；2021年的產(chǎn)業(yè)新城回款僅是2019年的50%。

華夏幸福表示，2021年因經(jīng)濟形勢下行及公司流動性風(fēng)險等因素，部分委托區(qū)域產(chǎn)業(yè)新城回款減少，公司應(yīng)收賬款賬齡隨之增長，導(dǎo)致公司按照預(yù)期信用損失模型計算的遷徙率及歷史信用損失率增加，從而使本期計提的應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備隨之增加。

根據(jù)年報，截至2021年12月31日，華夏幸福貨幣資金余額144億元，其中，可動用貨幣資金9億元，各類受限資金135億元，主要為住宅預(yù)售監(jiān)管資金等各類受限資金。

上述135億元資金中，包括政府專項監(jiān)管資金10億元，園區(qū)專項使用資金6億元，自有住宅受限資金35億元(包括按揭保證金、預(yù)售監(jiān)管資金、預(yù)儲金和工程保證金等)；合作住宅項目資金63億元(公司無法單方面使用)；園區(qū)履約保證金1億元；海外受限資金12億元；其他受限資金8億元。

截至4月29日，華夏幸福已啟動兩次分批向已簽署《債務(wù)重組協(xié)議》的相關(guān)債權(quán)人進(jìn)行現(xiàn)金兌付，累計兌付金額19.16億元。華夏幸福已完成簽署金融債務(wù)重組協(xié)議的各類金融債權(quán)累計約1061.87億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計94.01億元。

去年9月30日，華夏幸福發(fā)布《關(guān)于重大事項進(jìn)展暨股票復(fù)牌的公告》，對該公司2192億元金融債務(wù)的清償方案及企業(yè)持續(xù)經(jīng)營計劃進(jìn)行公告。2192億元金融債務(wù)的清償方案具體分為7個部分，其中依靠出售資產(chǎn)將解決約1070億元，其余債務(wù)通過展期，降息等方式解決。經(jīng)過資產(chǎn)及業(yè)務(wù)重組后，華夏幸福將保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)。

截至4月29日，華夏幸福收于3元，漲幅2.04%，總市值117.41億元。

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