這是我頭一次追熱點(diǎn)追出了連續(xù)劇的感覺(jué)

5 月 15 日，央行才下浮的首套房貸利率下限《這次房貸利率怎么降這么多》

后面緊接著就看到 20 城房貸利率已經(jīng)降到 4.4%

易居研究院

然后就是昨天，沒(méi)想到被央行浪漫了一把

520 這天 LPR 五年期利率從 4.6%，調(diào)整到 4.45%

這到底是個(gè)什么事呢，我們一題一題來(lái)

01

5 天兩次動(dòng)利率，前后什么差別

5 天前的那次利率動(dòng)作，他降得不是利率，而是給了參考浮動(dòng)范圍

中國(guó)人民銀行

這里的可以下調(diào) 20 個(gè)基點(diǎn)，也就是在當(dāng)時(shí)的 LPR（五年期）基礎(chǔ)上 -0.2%

而并不是下調(diào) 0.2%

這前后區(qū)別是什么呢

就是如果具體到各個(gè)城市銀行貸款部門(mén)，我會(huì)不會(huì)下浮貸款利率基點(diǎn)，或者我浮動(dòng)多少個(gè)基點(diǎn)，都是未知數(shù)

比如上海的首套房貸利率目前是 LPR+35 個(gè)基點(diǎn)的，未來(lái)它是否按照 LPR 執(zhí)行，或者會(huì)不會(huì)下浮 20 個(gè)基點(diǎn)，沒(méi)有硬性規(guī)定

所以你看目前為止，前面說(shuō)的 20 城是這些城市自己決定利率下浮 20 個(gè)基點(diǎn)

而且 5 天前這次利率動(dòng)作還有一個(gè)重點(diǎn)，它是針對(duì)首套房商貸的，二套商貸下限不變

對(duì)比 520 這次就很不同了

上一次是改變你圍繞 LPR 上下浮動(dòng)的范圍，這一次是直接改變了 LPR

中國(guó)外匯交易中心，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心

更準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，是改變了 LPR（五年期），一年期的沒(méi)變，而房貸等長(zhǎng)期貸款都是參考的 LPR（五年期）利率

所以?xún)纱蝿?dòng)作疊加到一起是什么效果

之前是，4.6% 0.2%（也可以不減）

現(xiàn)在是，（4.6% 0.15%） 0.2%（也可以不減）

而兩次動(dòng)作的最大受益者是誰(shuí)

首套購(gòu)房者

二套購(gòu)房者在 520 這次 LPR 利率下調(diào)中才會(huì)有影響

也就是說(shuō)對(duì)于首套客戶(hù)來(lái)說(shuō)，短短 5 天，首套房貸利率從 4.6%-->可以下浮 0.2%-->4.45% 的基礎(chǔ)上還可以下浮 0.2%

最低可以做到4.25%

愛(ài)情利率來(lái)的太快，就像龍卷風(fēng)

02

好，那 4.25% 意味什么

基準(zhǔn)利率 LPR 從 4.6% 調(diào)低到 4.45%，再疊加之前可下浮的 20 個(gè)基點(diǎn)

這是一個(gè)什么畫(huà)面呢

同樣的算術(shù)題，前兩天我還和同事喬不絲計(jì)算，同樣的 100w 貸款，政策前后差別，我算的是只有幾萬(wàn)，而她算的前后差別是幾十萬(wàn)

沒(méi)別的，就是因?yàn)槲覀円圆煌鞘袨樗{(lán)本

我們從上海說(shuō)起

如果上海選擇 4.45% 基礎(chǔ)上下浮 0.2%，那這兩次政策前后就是 4.95% 和 4.25% 的利率差別，活生生 85 折

我們以 100w 貸款額、30 年期、等額本息計(jì)算

每月少還 418.3 元，總的還款額少了 150588.38 元

但是這兩次調(diào)整帶來(lái)的利率魅力遠(yuǎn)不止于此

我們知道上海的利率一直是全國(guó)較低水平，之前參考的貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年 4 月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的 103 個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為 5.17%

所以全國(guó)范圍來(lái)看，這兩次的利率調(diào)整影響就更大了，82 折起

前后還款總額差了近 20w

而且別忘了，別忘了有些城市比如南寧，它的利率都是 5%起

2021 年惠州 6.13%、南寧 6.04%、成都 5.96%、無(wú)錫 5.90%、合肥 5.88%

就算以這里面最低的合肥來(lái)算，房貸利率也打了 72 折

每月月供相差 1000 元，利息差了將近 36w

如果未來(lái)合肥按照這個(gè)利率來(lái)執(zhí)行，那我一定要?jiǎng)褡约汉戏逝笥掩s緊買(mǎi)房了

同樣的 100w 借貸，利率降一降，少打一年工，這樣一些城市前后差別可就太大了

我們說(shuō)這是最極致的情況

什么叫最極致

就是采用目前 LPR 的同時(shí)，還選擇下浮 20 個(gè)基點(diǎn)

之前我們看到說(shuō)給出的是下浮下限，這時(shí)候各城市銀行是否下浮，下浮多少點(diǎn)都是待定

但是根據(jù)上次下浮 20 點(diǎn)政策的后續(xù)發(fā)酵情況來(lái)看

這條政策正在被部分城市徹底執(zhí)行

03

上一次這么大動(dòng)作還是 2009 年

LPR 報(bào)價(jià)利率雖然是每月一報(bào)，但是它的波動(dòng)幅度很小

尤其是 LPR 五年期長(zhǎng)期利率

自 2019 年有 LPR 以來(lái)，五年期利率一共 5 次波動(dòng)，幅度小、頻率低

之前最大一次波動(dòng) 2020 年 3 月，但也只降了 10 個(gè)基點(diǎn)

最近的一次去年 12 月下調(diào) 0.5 個(gè)點(diǎn)，之前一年半未動(dòng)

整理自

中國(guó)外匯交易中心，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心

可以看到，這次是自有 LPR 以來(lái)，最大的一次下調(diào)

按折扣來(lái)看，對(duì)南寧、合肥這樣的高房貸利率城市來(lái)說(shuō)，4 月和 5 月買(mǎi)房的利率差別，就是一個(gè)原價(jià)，一個(gè)打 7 折

7 折什么概念

史上最低房貸利率也就 2009 年的七折了

只不過(guò) 2009 年是房貸利率的七折，而現(xiàn)在是實(shí)際落地最大化可以拿到七折

不過(guò)現(xiàn)在這個(gè)力度也是真的夠罕見(jiàn)了

如果拿 4.25% 的利率，橫向?qū)Ρ葋?lái)看到底有多低

這是四大行和其他銀行五年以上中長(zhǎng)期貸款利率，基本都在 4.9%，像深圳發(fā)展銀行在 6.55%，還有恒生銀行也是 6.55%

財(cái)經(jīng)大眼

這個(gè)利率調(diào)的比你我想象還要大

這么看來(lái)，倒讓我想起另一件事

之前我們說(shuō)過(guò)，上次是允許首套房貸利率在 LPR 基礎(chǔ)上再下浮 20 個(gè)點(diǎn)，并沒(méi)有直接調(diào)整 LPR，而這次是直接調(diào)整了 LPR 本身

而參考 LPR 定利率的可不僅僅只有房貸

也就是說(shuō)，之前只是購(gòu)房者，更準(zhǔn)確說(shuō)是首套房剛需

現(xiàn)在是購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商都是被關(guān)愛(ài)對(duì)象

降息，可以讓開(kāi)發(fā)商用更低成本跟銀行貸款，不管是拿地還是企業(yè)經(jīng)營(yíng)，成本都會(huì)降低，因?yàn)槿谫Y成本變低

更大來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)也只是經(jīng)濟(jì)體系一部分

而 LPR 五年期利率覆蓋的是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系，所以這次調(diào)低 0.15% 真正波及的是整個(gè)經(jīng)濟(jì)面

04

那這些都意味什么

或者我們換個(gè)問(wèn)法，同樣利率大幅下調(diào)的 2009 年后來(lái)發(fā)生了什么

正巧最近在看吳曉波老師的書(shū)，關(guān)于 2009 年他的總結(jié)很精辟

第一件事，大舉放貸

從 2008 年 11 月起，五大商業(yè)銀行開(kāi)始大舉放貸，每月新增貸款呈幾何級(jí)增長(zhǎng)，從 2008 年底 -2009 年 6 月，新增放貸總量近 8 萬(wàn)億

第二件事，十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃

2009 年年初，國(guó)家先后密集完成汽車(chē)、船舶、石化、紡織、輕工、有色金屬、裝備制造業(yè)、電子信息、物流等十個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的振興規(guī)劃

第三件事，加快創(chuàng)業(yè)板進(jìn)度

2009 年 10 月深交所首批上市 28 家公司，平均市盈率 56.7 倍，遠(yuǎn)高于全部 A 股市盈率

在這三件事之后，發(fā)生了怎樣的變化

2008 年開(kāi)始全國(guó)各地地鐵、高鐵、橋梁等基建事業(yè)開(kāi)始動(dòng)工

" 從 2008 年年底到 2009 年年初，發(fā)改委一口氣批復(fù)了 28 個(gè)城市的城軌規(guī)劃 "

于是我們看到，從 2009 年 7 月開(kāi)始，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增速高出過(guò)去 30 年平均增速

整理自 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

也就是說(shuō)，從放貸開(kāi)始，2009 年以及之后跟著的一系列刺激產(chǎn)業(yè)、刺激市場(chǎng)的舉措，收效很好

而 2009 那年的樓市，從年初冷淡，到后來(lái)也慢慢有了變化

從 3 月至 11 月，根據(jù)當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋售價(jià)環(huán)比漲幅逐月擴(kuò)大，部分地區(qū)樓市，甚至創(chuàng)出歷年新高

05

當(dāng)然

拿現(xiàn)在和 2009 年相提并論，也多少是有點(diǎn)心虛的

無(wú)論是人均居住面積、還是人口增量，現(xiàn)在和 2009 年很難放一起

但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)盤(pán)面的最大魔力在于，你很難量化

無(wú)論是中國(guó)的消費(fèi)觀(guān)念、像吳曉波老師說(shuō)的中國(guó)民眾的忍耐力以及中國(guó)制度的辦事效率，這些都成了無(wú)法定量的變數(shù)

這也是為什么國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家能說(shuō)出中國(guó)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，但是卻無(wú)法預(yù)測(cè)中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)

而對(duì)于此刻的我們來(lái)說(shuō)，利率這件事，至少是一個(gè)利好的開(kāi)始

以上為正文，來(lái)自巧克麗麗

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