2021 年，受房地產(chǎn)下行因素影響，物業(yè)行業(yè)也遭受了一定沖擊。不少物企面臨被出售為地產(chǎn)公司償債的窘境；一些發(fā)展獨(dú)立性較差的物企因房地產(chǎn)輸血減少，業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彛麧?rùn)表現(xiàn)不如往常；同時(shí)，關(guān)聯(lián)交易占比較高的物企受地產(chǎn)母公司等因素的影響，應(yīng)收款和壞賬率開(kāi)始走高，對(duì)利潤(rùn)形成直接沖擊。

據(jù)和訊網(wǎng)發(fā)布的《2021 年上市物企壞賬率榜》顯示，48 家上市物企的壞賬率平均值約為 1.45%，有 28 家物企高于平均值。

國(guó)資及商業(yè)物管企業(yè)表現(xiàn)優(yōu)秀

中駿商管榜首

從數(shù)據(jù)端顯示，商管物業(yè)公司在壞賬率指標(biāo)方面的整體表現(xiàn)較好，例如：商管龍頭華潤(rùn)萬(wàn)象生活壞賬率僅為 0.1%，中駿商管的壞賬率僅為 0.09%，表現(xiàn)優(yōu)秀；卓越商企服務(wù)壞賬率為 1.25%，低于平均水平。

與此輪房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)企、央企表現(xiàn)出極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力類似，具有國(guó)資背景的物業(yè)公司壞賬率整體偏低。如招商積余、建發(fā)物業(yè)、保利物業(yè)等，壞賬率均低于 1%，成為榜單的佼佼者。

規(guī)模企業(yè)優(yōu)勢(shì)凸顯

碧桂園服務(wù)、合景悠活壞賬率低

整體來(lái)看，發(fā)展獨(dú)立性強(qiáng)，規(guī)模較大的物企壞賬率整體偏低。如近些年收并購(gòu)動(dòng)作較多的碧桂園服務(wù)、合景悠活及時(shí)代鄰里等物企，壞賬率均低于 1%。

其中碧桂園服務(wù) 2021 年以 288.43 億元營(yíng)收位列規(guī)模榜首，同比增速高達(dá) 84.77%；合景悠活 2021 年?duì)I收達(dá) 32.55 億元，同比增幅高達(dá) 114.6%，為去年唯一一個(gè)實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)的物企。

借道收并購(gòu)實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速增長(zhǎng)，一方面減少了對(duì)關(guān)聯(lián)房企的依賴性，業(yè)務(wù)獨(dú)立性強(qiáng)。同時(shí)，有能力收并購(gòu)的物企本身綜合實(shí)力強(qiáng)勁，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低。再者，通過(guò)收并購(gòu)可補(bǔ)業(yè)務(wù)短板，各大業(yè)務(wù)板塊之間實(shí)現(xiàn)更加均衡的發(fā)展，可強(qiáng)化綜合競(jìng)爭(zhēng)力，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

獨(dú)立性較差物企堪憂

第一服務(wù)壞賬率居高不下

規(guī)模較小的第一服務(wù)控股以 12.35% 的壞賬率居最后一名，較 2021 年中期 11.2% 壞賬率持續(xù)走高。深入分析發(fā)現(xiàn)，第一服務(wù)控股居高不下的壞賬率與關(guān)聯(lián)方當(dāng)代置業(yè)存在密切關(guān)系。

第一服務(wù)控股的關(guān)聯(lián)交易占比較高，業(yè)績(jī)對(duì)關(guān)聯(lián)房企依賴性較強(qiáng)，當(dāng)代置業(yè)面臨業(yè)績(jī)下行壓力之際，無(wú)暇關(guān)照第一服務(wù)控股，最終導(dǎo)致利潤(rùn)暴跌，同時(shí)壞賬率走高。

從數(shù)據(jù)當(dāng)中亦可以佐證上述邏輯。據(jù)第一服務(wù)控股發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，公司 2021 年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng) 44% 的情況下，歸母凈利潤(rùn)卻暴跌了 61%。對(duì)于利潤(rùn)暴跌的原因，第一服務(wù)控股解釋為因?yàn)榉康禺a(chǎn)客戶應(yīng)收款計(jì)提減值導(dǎo)致，與上文的邏輯吻合。

同時(shí)，與房地產(chǎn)關(guān)系密切的非業(yè)主增值服務(wù)方面，第一服務(wù)控股 2021 年該項(xiàng)收入的占比高達(dá) 49%，其中協(xié)銷服務(wù)占比高達(dá) 44%。這就導(dǎo)致了公司業(yè)績(jī)受房地產(chǎn)影響較大。

第一服務(wù)控股的壞賬率走高，高額計(jì)提侵蝕利潤(rùn)的現(xiàn)象在當(dāng)前行業(yè)背景下是較為普遍的現(xiàn)象。

從數(shù)據(jù)分析，壞賬率偏高的物企具有規(guī)模偏小，發(fā)展獨(dú)立性偏差，且關(guān)聯(lián)方房企經(jīng)營(yíng)情況不佳等特征，壞賬率偏高的佳源服務(wù)、鑫苑服務(wù)等同樣具備上述特征。

在房地產(chǎn)下行趨勢(shì)下，發(fā)展獨(dú)立性偏差的物企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較差，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，壞賬率指標(biāo)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的提示較為直接。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）

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