6 月 15 日，美國聯(lián)邦儲備委員會宣布加息 75 個基點，將聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間上調(diào)至 1.5% 至 1.75% 之間。這是美聯(lián)儲自 1994 年以來單次最大幅度的加息。香港金管局也跟隨美聯(lián)儲加息，將基準利率上調(diào) 75 個基點至 2.00%。

美聯(lián)儲收緊貨幣政策產(chǎn)生的負面外溢效應(yīng)讓全球金融市場承壓，各國股市走出震蕩行情。并且，美聯(lián)儲理事沃勒日前還表示，如果經(jīng)濟數(shù)據(jù)符合他的預(yù)期，他將支持在美聯(lián)儲 7 月會議上再次加息 75 個基點。

可見進入加息周期已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?，股市的震蕩行情已成定局，那么在這樣的宏觀大背景下，什么樣的資產(chǎn)值得關(guān)注呢？答案是 REITs，并且是那些擁有國內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的 REITs。

(相關(guān)資料圖)

在一眾 REITs 中，筆者關(guān)注到越秀房產(chǎn)信托基金，作為目前在香港和新加坡兩市中持有最大規(guī)模中國資產(chǎn)組合的房產(chǎn)基金，憑借手握國內(nèi)優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的優(yōu)勢，或是當下較為值得關(guān)注的標的。

加息環(huán)境下，REITs 投資性價比凸顯

作為一種大類資產(chǎn)配置的類型，REITs 不僅擁有了抵御通脹的良好特質(zhì)，而且兼具股票和債券的優(yōu)勢——既有機會獲得物業(yè)增值帶來的資本利得，又可通過租金收入分配獲取較穩(wěn)定的期間現(xiàn)金流，使得在長時間內(nèi) REITs 的收益表現(xiàn)明顯要優(yōu)于權(quán)益和債券。

但在部分投資者的認知中，加息環(huán)境下，REITs 的市場表現(xiàn)會欠佳，但事實真的如此嗎？

其實情況可能恰恰相反，在利率上升的信號出現(xiàn)時，REITs 遭到拋售是普遍現(xiàn)象，因為市場認為在利率上升將損害 REITs 的盈利能力，并且降低其持有的房地產(chǎn)價值。這樣的情緒面變化往往非常強烈，并且在短期內(nèi)會形成自我強化，但其中是存在誤解的。

在現(xiàn)實中，之所以加息，往往是因為經(jīng)濟過熱或者通脹過高，而這兩者都對 REITs 相對有利。這也就解釋了為什么 REITs 在過去的加息周期中實際上跑贏了標普 500。復(fù)盤過往歷次加息后美股 REITs 的走勢來看，REITs 在加息后的 12 個月內(nèi)平均產(chǎn)生 17.4% 的回報率，這幾乎是標普 500 回報率的兩倍。

深究其中的原因可以發(fā)現(xiàn)，之所以會出現(xiàn)這樣的情況，是因為 REITs 總收益率不僅跟利率變動有關(guān)，還受債務(wù)水平、股息支付、租金等其他因素的作用。

這些因素可以大致分為兩個方面，一是影響 REITs 實際的股利收益率，二是影響無風險利率。REITs 的總收益率由這兩者共同決定，當實際中的股利收益率與 10 年期國債收益率之間的利差擴大時，REITs 公司的總收益率也隨之上升，利差每擴大 1 個百分點，REITs 公司的年度總收益率能提高 9.2 個百分點。

因而，即使是在升息過程中，如果股利的漲幅超過升息的幅度，股價仍將呈上升趨勢，此時 REITs 公司表現(xiàn)出較強的股性；但如果股利的漲幅小于升息的幅度，REITs 的股價就將呈下降趨勢，而表現(xiàn)出債性。

總之，由于 REITs 公司兼具股性和債性，所以，其總收益率與單一的某個因素并不是簡單的線性關(guān)系。

正是由于這樣復(fù)雜的關(guān)系，使得我們在研究 REITs 時，除了關(guān)注宏觀的大環(huán)境，更應(yīng)聚焦到 REITs 產(chǎn)品的底層資產(chǎn)上，關(guān)注其每單位基金派息（DPU）的增長情況。

國內(nèi)資產(chǎn)受熱捧，越秀房產(chǎn)基金優(yōu)勢顯現(xiàn)

基于此邏輯來看當前 REITs 市場的發(fā)展趨勢，也就不難理解為什么許多 REITs 開始收購國內(nèi)資產(chǎn)。原因就是當前的全球經(jīng)濟大環(huán)境下，國內(nèi)的經(jīng)濟復(fù)蘇動力要明顯更強，對應(yīng)資產(chǎn)所帶來的收益率也更高。

先是春泉產(chǎn)業(yè)信托在 4 月達成一項收購，后是 6 月，順豐房托和招商局商業(yè)房托也分別公告稱，公司收購了國內(nèi)資產(chǎn)。除此外，甚至港資背景的 REIT，領(lǐng)展房產(chǎn)基金也開始收購國內(nèi)資產(chǎn)。

可見，國內(nèi)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)獲得了各大基金的一致性預(yù)期。在這一眾 REITs 中，越秀房產(chǎn)基金作為香港和新加坡兩市中持有最大規(guī)模中國資產(chǎn)組合的房產(chǎn)基金，可以說是領(lǐng)先行業(yè)的存在。

并且，正如前文所說的，足夠厚的 DPU 才是 REITs 產(chǎn)品的核心競爭力。去年，越秀房產(chǎn)基金通過收購越秀金融大廈，成功將物業(yè)組合將增至 9 項，有效地增厚了基金的內(nèi)在價值，為基金單位持有人帶來更高的投資回報。

圖：越秀房產(chǎn)基金不斷增厚的分派

資料來源：公司年報，格隆匯整理

梳理越秀房產(chǎn)基金的底層資產(chǎn)可以發(fā)現(xiàn)，包括越秀金融大廈在內(nèi)的眾多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，呈現(xiàn)出幾大共性。

首先是區(qū)位優(yōu)勢明顯，基金的物業(yè)組合位于廣州、上海、武漢及杭州的核心商業(yè)區(qū)域。其中，廣州國際金融中心和越秀金融大廈均位于廣州珠江新城的核心金融商務(wù)區(qū)，可以說地理位置極其優(yōu)越。

再者是運營優(yōu)勢顯著，越秀房產(chǎn)基金旗下各大物業(yè)資產(chǎn)的客戶，涵蓋了世界 500 強企業(yè)和各行業(yè)的領(lǐng)頭企業(yè)，屬于極優(yōu)質(zhì)客戶，租金水平具有較強競爭力。即使在去年國內(nèi)房地產(chǎn)、教育行業(yè)新政策影響下，管理人也透過高效有序談判、整合內(nèi)部資源、主動招商引客等措施，成功化解經(jīng)營風險。

最后是資產(chǎn)極具稀缺屬性，無論是越秀金融大廈，還是廣州國際金融中心（IFC），作為廣州地標性建筑，同時也是粵港澳大灣區(qū)的核心商業(yè)區(qū)，其具備難以替代的稀缺性。

除了底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)，越秀房產(chǎn)基金的融資能力也是一大值得關(guān)注的重點，尤其是在當前的加息背景下，能否以更低的融資成本獲得資金，顯得更為重要。

相比于其他 REITs，越秀房產(chǎn)基金去年收購越秀金融大廈時使用了供股募資的方式進行。這樣的方式對于越秀房產(chǎn)基金而言，不會產(chǎn)生利息負擔或額外債務(wù)，對維護未來債權(quán)融資的空間，以及維護投資評級均有所幫助。

更為關(guān)鍵的是，由于減少借貸，因此減低了銀行加息的影響，所以相較于其他 REITs，其融資成本更顯優(yōu)勢。

綜合來看，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)是越秀房產(chǎn)基金能夠維持高 DPU 的關(guān)鍵，較強的融資能力是越秀房產(chǎn)基金對抗宏觀大環(huán)境的有力手段，相輔相成下讓越秀房產(chǎn)基金擁有了更穩(wěn)定的成長屬性。

小結(jié)

從大類資產(chǎn)的屬性上來看，REITs 的本質(zhì)屬于長期持有資產(chǎn)，通過連接二級市場和實體市場，能夠?qū)崿F(xiàn)部分資產(chǎn)處置和金融風險疏解的功能。雖然影響 REITs 價值的因素有很多，但只要把握住核心的要點，即可獲得長期收益。

站在當下，在宏觀環(huán)境變動，國內(nèi)資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)屬性凸顯的大背景下，越秀房產(chǎn)基金作為行業(yè)的先驅(qū)者，憑借自身業(yè)績的卓越表現(xiàn)、穩(wěn)定的回報和較強的抗外部風險能力，無疑是當下較為值得關(guān)注的資產(chǎn)之一。

合作聯(lián)系：東方地產(chǎn)dichan@em.eastday.com

關(guān)鍵詞： 信托基金