任上第一個(gè)完整財(cái)年交出了1628.56億元成績(jī)單的陽光城管理團(tuán)隊(duì)，大步跨越千億之后，調(diào)轉(zhuǎn)槍頭，將戰(zhàn)略指向了“安全”。

14日，陽光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌、執(zhí)行副總裁吳建斌等高管出席2018年度業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)，提及財(cái)務(wù)管理、土地儲(chǔ)備、周轉(zhuǎn)速度、并購策略等問題時(shí)，表示不會(huì)唯規(guī)模論，要在2020年將凈負(fù)債率降低到100%以下，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，陽光城實(shí)現(xiàn)結(jié)算營(yíng)業(yè)收入564.70億元，同比增長(zhǎng)70.28%，并表凈利潤(rùn)39.06億元，同比增長(zhǎng)75.30%，合并歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)30.18億元，同比增長(zhǎng)46.36%。

朱榮斌表示，2019年是公司的管理提升與品質(zhì)提升年，在“規(guī)模上臺(tái)階、品質(zhì)樹標(biāo)桿”的戰(zhàn)略目標(biāo)指引下，希望帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)將公司做到有一點(diǎn)“強(qiáng)”，再過兩到三年，力爭(zhēng)做到“又大又強(qiáng)”。

不可避免的，“雙斌”也被問到了高周轉(zhuǎn)問題，他們強(qiáng)調(diào)，高周轉(zhuǎn)的前提一定是安全與品質(zhì)。

降負(fù)債率安全運(yùn)營(yíng)

主動(dòng)降杠桿是陽光城十分重視的動(dòng)作，公司對(duì)2018年償債指標(biāo)的優(yōu)化解讀為完成融資驅(qū)動(dòng)向經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)的成功轉(zhuǎn)變。

報(bào)告期內(nèi)，陽光城有效降低扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率至60.84%，同比減少6個(gè)百分點(diǎn)，有息資產(chǎn)負(fù)債率降至42.75%，同比減少10個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率降至182.22%，同比減少70個(gè)百分點(diǎn)。

“我們一直非常重視負(fù)債率管理。在去年艱難的情況下，各種負(fù)債率指標(biāo)都朝正向的方面發(fā)展。”吳建斌表示，希望在2020年將凈負(fù)債率降到100%之內(nèi)。“2018年大概是180%，跟2017年的250%相比已經(jīng)大幅下降了70個(gè)百分點(diǎn)，今年?duì)幦』氐?50%。”

而具體的降負(fù)債舉措，吳建斌介紹，一是加快在手項(xiàng)目的開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)和結(jié)算，2019年、2020年有機(jī)會(huì)年度結(jié)算額達(dá)到上千億;二是通過股權(quán)融資，不過他更希望能定增：“2017年我們向相關(guān)部門申請(qǐng)了70億元的定增，但沒有獲批，如果今年市場(chǎng)上有這樣的機(jī)會(huì)，還會(huì)繼續(xù)申請(qǐng)。如果定增的問題能解決，我們的凈負(fù)債率水平就會(huì)迅速降下來。”

讓現(xiàn)金流充足起來的另一個(gè)條件，是對(duì)花錢和收錢的管控，而這得益于將安全運(yùn)營(yíng)放在較高位置的團(tuán)隊(duì)策略。

“活得久才會(huì)活得好。”朱榮斌說，面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)，團(tuán)隊(duì)足夠小心謹(jǐn)慎。

陽光城2018年進(jìn)一步加強(qiáng)了現(xiàn)金流管控，以財(cái)務(wù)共享為支撐，堅(jiān)持 “三收三支”精細(xì)化管理，即以收定支、先收先支、收大于支。同時(shí)房地產(chǎn)銷售回款顯著提升，平均回款率達(dá)到80.05%，達(dá)到歷史最高水平，自2017年第一季度凈現(xiàn)金流開始首次轉(zhuǎn)正，2018年，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流入高達(dá)為218.31億元，同比增長(zhǎng)147.55%，達(dá)到歷史高點(diǎn)，本期賬面貨幣資金378.48億元，占比總資產(chǎn)14.36%，余糧充足，保證了公司的持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，公司預(yù)收賬款621.21億元，同比增長(zhǎng)54.72%，結(jié)算資源儲(chǔ)備充足。

朱榮斌強(qiáng)調(diào)，陽光城對(duì)供貨的管理采取了有效供貨方式，嚴(yán)格按照對(duì)去化的預(yù)測(cè)來管理。2018年，公司簽約與去化率都達(dá)到了78%，屬于較高水平。“靈活精準(zhǔn)高效是我們的優(yōu)點(diǎn)，可以隨時(shí)調(diào)整。只要有機(jī)會(huì)，我們可以說飛就飛起來。”

土地投資堅(jiān)持穩(wěn)健

土地是地產(chǎn)公司生存的基本，沒有土地就沒未來。陽光城2019年的土地策略依然會(huì)堅(jiān)持穩(wěn)健、精準(zhǔn)投資。

2018年，陽光城以306億元權(quán)益投入合計(jì)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備約1333萬平方米，預(yù)計(jì)貨值1700億元，并在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)新供800億貨值，截至報(bào)告期末，公司擁有土地儲(chǔ)備總計(jì)4418萬平方米，預(yù)計(jì)貨值5494億元，其中一二線城市土地儲(chǔ)備面積占比76.87%。

但306億元的投入與年初朱榮斌提出的800億元土地預(yù)算相差甚遠(yuǎn)，他解釋，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)下行，公司收縮了投資規(guī)模，“我們理解是，如果土儲(chǔ)規(guī)模跟公司的去化、開發(fā)能力不匹配，加上高的融資成本，房?jī)r(jià)如果不維持高增長(zhǎng)，土儲(chǔ)越多不見得是好事，可能是包袱。”

以收定支體現(xiàn)在土地儲(chǔ)備上，陽光城按照銷售回款總額的50%到55%比例用于拿地，總體是在保證公司安全穩(wěn)健的前提下，根據(jù)財(cái)務(wù)情況的變動(dòng)做適時(shí)的調(diào)整。

陽光城未來仍然會(huì)主要投資一二線城市，適當(dāng)關(guān)注一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、規(guī)模比較大、人口吸附力強(qiáng)的城市，特別是大城市周邊的城市群和二線城市，對(duì)三四線城市也會(huì)保持適度關(guān)注。

2019年，市場(chǎng)仍然有諸多不確定性。朱榮斌表示，在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中，陽光城將秉持高效、靈活、精準(zhǔn)的管理作風(fēng)，堅(jiān)定貫徹公司既定戰(zhàn)略方針，在保障公司現(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上，全面提升發(fā)展質(zhì)量與管理質(zhì)量，穩(wěn)步向行業(yè)標(biāo)桿邁進(jìn)。（孔海麗）

關(guān)鍵詞： 千億 負(fù)債 陽光城