在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)樓市后的次日，已有一城對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)。12月13日，廣州市南沙區(qū)登上“因城施策”的早班車(chē)，提出在南沙區(qū)工作的本科以上人才，在區(qū)內(nèi)購(gòu)房不設(shè)戶籍、社保和個(gè)稅限制。

多位專(zhuān)家向時(shí)代周報(bào)記者表示，未來(lái)或有更多城市加入微調(diào)陣營(yíng)，但穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)，以及“房住不炒”仍是基調(diào)。

“經(jīng)過(guò)這一輪的調(diào)控，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)基本穩(wěn)住，遏制住了房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。”交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員劉學(xué)智向時(shí)代周報(bào)記者表示。

12月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2019年11月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況。

數(shù)據(jù)顯示，2019年一手住宅銷(xiāo)售均價(jià)上漲城市共44個(gè)，較10月進(jìn)一步減少6個(gè)。在二手住宅方面，10月曾有35個(gè)城市二手住宅銷(xiāo)售均價(jià)下降，引起大眾關(guān)注，但從11月的情況來(lái)看，這一降勢(shì)有所收窄，11月二手住宅銷(xiāo)售均價(jià)下降城市回縮至33個(gè)。

在上述背景下，“未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策依然是‘因地制宜’‘以穩(wěn)為主’，只有在地產(chǎn)下行壓力較大的地區(qū)和時(shí)點(diǎn)，地產(chǎn)政策才有可能邊際放松。”國(guó)金宏觀邊泉水團(tuán)隊(duì)預(yù)測(cè)。

人才、落戶成樓市調(diào)整窗口

12月10―12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京進(jìn)行。12日晚間，新華社受權(quán)發(fā)布中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)全文，其中對(duì)房地產(chǎn)工作表示：要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

時(shí)代周報(bào)記者注意到，在2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中，對(duì)保障軌僅提及“完善……住房保障體系”，但今年筆墨加重，且細(xì)致提出了城市更新、存量住房改造、老舊小區(qū)改造、租賃住房等具體工作。

“從高層決心來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控延續(xù)了‘三穩(wěn)’和‘房住不炒’要求。在這種基調(diào)下，房地產(chǎn)難以‘大起’，對(duì)投資的提振和經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)也有限。但投資拉動(dòng)依然需要一些措施，所以住房工作中的保障房、老舊小區(qū)改造、租賃住房工作被提了上來(lái)。”國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部新動(dòng)能研究室副主任鄒士年在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示。

但整體來(lái)看，“當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行仍處合意區(qū)間，市場(chǎng)下行壓力整體可控。”克而瑞地產(chǎn)研究中心分析指出，“未來(lái)在房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)‘壓艙石’作用以及‘房住不炒’基調(diào)下，穩(wěn)定將是下一階段房地產(chǎn)調(diào)控政策主基調(diào)。政策將繼續(xù)堅(jiān)持‘房住不炒’，落實(shí)一城一策、因城施策的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，切實(shí)把‘三穩(wěn)’目標(biāo)落到實(shí)處。”

對(duì)于未來(lái)各地的調(diào)控走勢(shì)，太平洋證券房地產(chǎn)首席分析師徐超分析道：各城市的政策大概率會(huì)以“人才”“戶籍”等力度較小的形式體現(xiàn)，其中融資政策放松的可能性就是最小的。

克而瑞地產(chǎn)研究中心詳細(xì)指出，預(yù)計(jì)2020年地方調(diào)控將“外松內(nèi)緊”—各城市將根據(jù)地方市場(chǎng)實(shí)際情況調(diào)整政策走向，但“四限”仍將延續(xù)。從具體政策來(lái)看，2020年人才新政將繼續(xù)發(fā)力，更多二線及強(qiáng)三線城市將繼續(xù)調(diào)降人才落戶門(mén)檻、逐步放開(kāi)人才購(gòu)房限制。在金融端，預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)融資將邊際改善，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，監(jiān)管核心在于房企融資用途的合規(guī)性;在住房貸款方面，預(yù)計(jì)2020年房貸利率大概率會(huì)穩(wěn)中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性購(gòu)房需求。

但是“這些小幅放松政策對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)未必能帶來(lái)立竿見(jiàn)影的效果。由于今年7月份政治局會(huì)議提出了‘不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段’，因此認(rèn)為短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大力度的刺激房地產(chǎn)的政策”。徐超表示。

存量房金融政策支持力度或加大

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的影響因素，當(dāng)前金融端仍在嚴(yán)控。

12月13日，央行召開(kāi)黨委擴(kuò)大會(huì)議，傳達(dá)學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，研究部署貫徹落實(shí)意見(jiàn)。其中對(duì)于明年的金融工作，重點(diǎn)指出：要突出金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。堅(jiān)持“房住不炒”，統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)金融調(diào)控。

“該部署體現(xiàn)了‘房住不炒’的定位。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出，但該政策也可視實(shí)際情況微調(diào)。張宏偉繼續(xù)解釋道：“房企也要謀生。當(dāng)前，各房企正在通過(guò)降價(jià)走量等方式來(lái)回籠資金，試圖緩解企業(yè)資金難題。但如果降價(jià)也未能緩解房企資金壓力，而監(jiān)管又持續(xù)走強(qiáng)的話，則不排除房企將面臨債務(wù)違約或資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。這一情形，無(wú)論是對(duì)房企還是整個(gè)金融系統(tǒng)，都會(huì)產(chǎn)生影響。”

張宏偉同時(shí)提醒，任何市場(chǎng)若出現(xiàn)“炒房”苗頭或房地產(chǎn)市場(chǎng)上行風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)迅速迎來(lái)政策轉(zhuǎn)向。“2016年10月份以來(lái)，我國(guó)樓市政策基本上是以平均7個(gè)月一個(gè)小周期的周期在變化。如果市場(chǎng)再次過(guò)熱，政策完全可以再度收緊。”

“保障軌”的工作則值得關(guān)注。“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將存量住房、老舊小區(qū)的更新改造放在了重要位置。(這說(shuō)明)房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、改善民生的政策著力點(diǎn)將轉(zhuǎn)向存量升級(jí)改造。” 中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華向時(shí)代周報(bào)記者表示。

“本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)一大看點(diǎn)是存量房的改造更新，其中重點(diǎn)提到了加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。預(yù)計(jì)2020年存量房更新改造投資將保持較大規(guī)模，金融政策支持力度可能加大，一定程度上穩(wěn)定了住房地產(chǎn)投資。”劉學(xué)智向時(shí)代周報(bào)記者詳細(xì)解釋道。

“公報(bào)中還提到大力發(fā)展租賃住房，在住房供給較為緊缺的城市，可能加大租賃住房規(guī)模。但客觀上說(shuō)，過(guò)去幾年試行的租賃住房改革效果并不理想，主要在于缺乏好的租賃住房發(fā)展模式，找不到好的盈利模式和資金回籠方式。”劉學(xué)智緊接著指出。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向時(shí)代周報(bào)記者表示，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展后，已經(jīng)逐漸形成廉租房、公租房、市場(chǎng)分散出租、長(zhǎng)租公寓、租賃住宅等多元化、分梯級(jí)的供應(yīng)體系，“當(dāng)前市場(chǎng)存在的問(wèn)題大多是市場(chǎng)分散出租難以管理、長(zhǎng)租公寓盈利模式不明朗等問(wèn)題，針對(duì)這部分問(wèn)題，近兩年監(jiān)管已經(jīng)在發(fā)力。未來(lái)，隨著企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)在租賃市場(chǎng)的占比越來(lái)越重，市場(chǎng)的管理和發(fā)展也會(huì)越來(lái)越方便”。(謝中秀)

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