3月10日消息，黑石集團正與SOHO中國(00410.HK)就后者私有化進行談判，交易價值40億美元。

據(jù)悉，黑石集團提出的私有化報價為每股6港元，較SOHO中國1月份平均收盤價溢價近100%。當日，SOHO中國在香港暫停交易，停牌前暴漲37.58%，報價4.1港元。

據(jù)知情人士稱，有關交易細節(jié)預計將在未來幾周內(nèi)敲定。目前SOHO中國董事會主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權(quán)，且他們計劃在與黑石達成交易后仍保留少量股份。

黑石或?qū)⒔庸躍OHO中國的債務。據(jù)SOHO中國2019年中期報告。截至2019年6月底，其負債為326.8億元(約合47億美元)，投資資產(chǎn)價值為87.8億美元。

“PE之王”黑石集團創(chuàng)辦于1985年，業(yè)務領域涉及私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)基金、夾層基金等。截至2019年中報，黑石集團營業(yè)收入35.12億美元，凈利潤16.94億美元，被視為市場最受歡迎的基金之一。

黑石集團與SOHO中國早有交集。2018年4月，黑石集團宣布，前SOHO中國總裁閻巖加入公司亞洲房地產(chǎn)部，并出任董事總經(jīng)理一職。

2019年10月，SOHO中國被傳打包出售辦公樓資產(chǎn)，涉及新建麗澤SOHO在內(nèi)的8處核心項目，估值超過500億元，在集團非流動資產(chǎn)中占重要低位。項目將以分批打包的方式尋求出售，計劃未來2年內(nèi)完成交易。

據(jù)媒體報道，此筆交易中，黑石集團聯(lián)合GIC公司有意收購光華路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO復興廣場三個項目。

彼時，圍繞潘石屹轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的質(zhì)疑塵囂日上。盡管潘回應稱：“說我跑了都是謠言。”但在轉(zhuǎn)型失利、業(yè)績跌落的陰影下，SOHO中國仍被重重迷霧包圍。

早在2014年，SOHO中國就有收縮之意。當年，SOHO中國82.8億元出售上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場及凌空SOHO近一半物業(yè)面積。潘石屹解釋，地產(chǎn)已經(jīng)不是剛需，SOHO中國有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做包租公是前景優(yōu)質(zhì)的買賣。

此后，潘石屹賣賣賣的腳步加快。2015年，復星國際將SOHO中國外灘8-1項目收入囊中，作價84.93億元;2016年，潘石屹將SOHO世紀廣場擺上貨架，國華人壽以32.97億元收購;2017年相繼出讓上海虹口SOHO項目、凌空SOHO50%股權(quán)，交易額合計近85億元。

2019年6月，潘石屹拿出望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場等9套交易標的，預估總價值78億元;9月，SOHO中國就旗下部分商業(yè)項目售與慧泊停車場投資有限責任公司，作價7.61億元;10月，SOHO中國旗下共享辦公業(yè)務SOHO3Q，傳出有11個項目打包賣給筑夢之星。

頻繁出售資產(chǎn)背后，是SOHO中國轉(zhuǎn)型后連續(xù)下滑的業(yè)績。

轉(zhuǎn)型“自持”物業(yè)前，SOHO中國的散售模式曾給潘石屹夫婦帶來豐厚回報。2012年，SOHO中國營收161.43億元，凈利潤高達105.85億元。但潘張二人經(jīng)營理念存在分歧，張欣主張重產(chǎn)品、輕銷售，不認可潘石屹的低買高賣手法。

在樓市調(diào)控持續(xù)、商業(yè)地產(chǎn)熱度遇冷后，SOHO中國于2012年宣布從“銷售”轉(zhuǎn)向“自持”物業(yè)，潘石屹徹底做起包租公生意。當時，潘石屹預測，5年后SOHO中國租金年收入將超過40億元。

五年后，財報數(shù)據(jù)卻一片慘淡。2012年~2018年，SOHO中國營業(yè)收入由161.43億元縮水至17.21億元;歸母凈利潤由105.85億元減至19.25億元。當中國地產(chǎn)商紛紛邁入千億時，從海南淘金北上的潘石屹只落得老一代地產(chǎn)人的名號。

2018年，SOHO中國凈利潤同比下降59.33%，2019年低迷持續(xù)，上半年凈利潤約5.65億元，同比下降48.36%。截至2019年6月底，SOHO中國總資產(chǎn)688.98億元，一年內(nèi)到期債務20.53億元，同期公司現(xiàn)金及等價物僅11.5億元，無法覆蓋短債。

面對此番困境，潘石屹對外坦言：“中國租金回報率我都不好意思說。”他表示，美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約甚至達到5%~6%，而我國租金回報率偏低，只能先用低房租吸引顧客、日后再漲。

一邊是業(yè)績低迷、出售資產(chǎn)，另一邊SOHO中國不拿地、不收購，2013年北京麗澤是其拿下的最后一項大宗地塊。潘石屹對外表示，出售資產(chǎn)所得資金不會用來購買穩(wěn)定資產(chǎn)，“因為銷售得來的78億元一半交了稅，還要給中介付1%~2%。”

這種情況下，隨著寫字樓市場日漸低迷，SOHO中國拿什么拯救日益疲軟的業(yè)績?

2019年末，潘石屹新注冊7家公司，注冊資本總計2.53億元，除北京辰濟企業(yè)管理有限公司外，股東均為境外注冊公司，使得市場再度質(zhì)疑其轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。種種傳言下，隨著黑石集團拋來“橄欖枝”，SOHO中國或?qū)⒂瓉砻\轉(zhuǎn)折點

關鍵詞： SOHO中國