近年來，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣受到社會的廣泛關(guān)注，越來越多的人躍躍欲試，萌生了想要“舉牌”的沖動。然而，參與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的正確“姿勢”并不為大家所熟悉，悔拍、無資質(zhì)競拍等現(xiàn)象時有發(fā)生。

近日，北京市昌平區(qū)人民法院召開“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣常見問題及法律提示”新聞通報會。今年1月至11月，昌平法院拍賣標(biāo)的物成交總額達5.65億元，案拍比6.83%，位居北京市基層法院第一名。通報會上，昌平法院副院長盧爾平、執(zhí)行局局長殷世軍和法官馮自華通報了該院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的相關(guān)情況和典型案例，并就其中的熱點問題作出了法律提示。

問：悔拍將承擔(dān)什么責(zé)任?

答：司法拍賣中，部分競買人抱著“玩一玩”“試一試”的心態(tài)參拍，未認真閱讀參拍公告和拍賣提示，常出現(xiàn)因拍非所需、尾款資金不足等原因?qū)е禄谂那闆r的發(fā)生。

需要指出的是，司法網(wǎng)拍作為法院處置被執(zhí)行人財產(chǎn)的重要途徑，具有司法權(quán)威性和公信力，當(dāng)事人在明知網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)則的情況下拒不繳納拍賣款項，不僅損害了申請執(zhí)行人的合法權(quán)益，也嚴(yán)重擾亂了司法秩序。

《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》中明確，拍賣成交后買受人悔拍的，繳納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)以及與拍賣財產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競買。

法官提示競買人，司法網(wǎng)拍是法院的強制執(zhí)行行為，在強制執(zhí)行程序中“悔拍”與普通拍賣不同，不存在“七天無理由退換”，競買人在競買前要仔細閱讀公告，結(jié)合自身情況確定是否參與競拍。

問：房產(chǎn)被拍賣后，原業(yè)主與租客此前簽訂的租賃合同效力如何?

答：合同法規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

對于拍賣房產(chǎn)上已設(shè)定租賃權(quán)的，執(zhí)行程序中，法院在拍賣前會對其租賃權(quán)進行實質(zhì)審查。如果租賃合同在查封之前簽訂，并實際履行且交付租金，這種情況下租賃權(quán)可以得到保護，即適用“買賣不破租賃”這一規(guī)定。

租賃合同對買受人具有約束力，買受人有權(quán)收取剩余租賃期限內(nèi)尚未交納的租金，但不得強行要求承租人騰房。對于這類法拍房，競買人應(yīng)當(dāng)在充分了解租約期限、租金交納方式等前提下，根據(jù)自己的實際情況決定是否參與競拍。

問：競買人購買政策性房屋時，需要注意什么?

答：司法拍賣房產(chǎn)不改變該房產(chǎn)的土地性質(zhì)。經(jīng)濟適用房、自主性商品房等政策性房屋，土地性質(zhì)為劃撥用地，在上市交易時，必須先改變土地性質(zhì)，即繳納土地出讓金。司法拍賣過程中，需補繳土地出讓金的承擔(dān)主體會在法院公告中載明，競買人需仔細閱讀公告。

法院在拍賣公告中會詳細介紹標(biāo)的物的基本情況，同時對于稅費承擔(dān)、土地出讓金承擔(dān)、欠費情況、是否限購等會有專門的特別提示。

還需要注意的是，競買人參與房產(chǎn)類司法拍賣時，原則上應(yīng)當(dāng)遵守標(biāo)的物所在地的限購政策。此外，競買人應(yīng)當(dāng)仔細閱讀公告，在參拍前全面了解房屋性質(zhì)、房齡、土地出讓金欠繳情況和負擔(dān)主體、房產(chǎn)交易可能產(chǎn)生的稅費等情況，必要時可以咨詢法院或司法輔助機構(gòu)，從而正確預(yù)估可能繳納的費用，防止出現(xiàn)不必要的糾紛和損失。

問：法院進行司法拍賣時，會收取傭金嗎?

答：法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房產(chǎn)及其他拍品，屬于法院司法處置財產(chǎn)行為，不會與任何中介公司簽訂代理合同，除公告中載明應(yīng)由買受人負擔(dān)的費用，原則上不收取任何拍賣費用。

目前，在房產(chǎn)中介市場上出現(xiàn)了聲稱售賣法院拍賣房產(chǎn)的中介公司或個人，虛假宣傳“代理司法拍賣”“內(nèi)部有人”“低于市場價購買”“隨時看房”等，有的則宣傳法院全權(quán)委托中介辦理法拍房手續(xù)。

對此，昌平法院提示，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣零傭金，意向競買人要通過法院指定的拍賣網(wǎng)站參加競拍，對中介機構(gòu)以法院名義進行的宣傳、咨詢、看樣、收費等行為要提高警惕，避免產(chǎn)生不必要的財產(chǎn)損失。

□ 本報記者　　徐偉倫

□ 本報通訊員 王宇新

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