近期山東菏澤因?yàn)槿∠奘壅撸淮蠹艺J(rèn)為“打響了政策松綁的第一槍”。此類松綁，既說明樓市下行的壓力在增大，也說明地方政府的調(diào)控權(quán)在增加。菏澤調(diào)控后，包括廣州等地也出臺(tái)了樓市松綁的政策，進(jìn)一步改變了市場的預(yù)期。近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，也使得2019年各地樓市調(diào)控的基調(diào)更加明確。

一、樓市下行壓力倒逼政策放開

此次菏澤政策規(guī)定，取消了原來已有的限售政策。過去這個(gè)政策內(nèi)容是，在菏澤所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書后，至少滿2年方可上市交易。非本地居民購房，政策更嚴(yán)，即限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年。

此類政策是否屬于當(dāng)前樓市松綁的第一槍?若從今年政策內(nèi)容看，此前包括蘭州、合肥和太原等地都有相應(yīng)的松綁內(nèi)容。換而言之，菏澤此類政策松綁不算是第一個(gè)。但是，若是從當(dāng)前樓市下行和降溫的角度看，菏澤顯然是第一個(gè)。

從樓市階段的劃分看，今年1-8月份中國樓市的定調(diào)是樓市需要繼續(xù)嚴(yán)管。當(dāng)時(shí)市場成交量和價(jià)格都還是比較熱的，樓市調(diào)控的基調(diào)也是嚴(yán)厲的，即需要繼續(xù)管控價(jià)格和市場秩序。不過到了9月份，雖然市場的供應(yīng)項(xiàng)目比較多，但傳統(tǒng)的熱銷場面并沒有出現(xiàn)，市場明顯降溫了。此時(shí)樓市調(diào)控的基調(diào)是在變動(dòng)的，尤其是兩次中央政治局會(huì)議，都沒有再提對樓市的管控。總結(jié)起來，這一波市場下行壓力有幾個(gè)特點(diǎn)。第一、密集推盤后的熱銷預(yù)期破滅了，很多城市和房企重新面臨市場高庫存的壓力。根據(jù)中國百城住宅庫存報(bào)告，當(dāng)前三線城市住宅庫存在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后，目前首次出現(xiàn)同比正增長現(xiàn)象。第二、各類市場都存在降溫的態(tài)勢，比如說土地市場的流拍現(xiàn)象比較多，而全國35個(gè)城市酒店式公寓項(xiàng)目已經(jīng)保持了連續(xù)5個(gè)月單月面積同比下跌的態(tài)勢。類似下行壓力自然也會(huì)倒逼相關(guān)地方政府松綁樓市政策。

二、原有政策促使政策放寬

除了市場下行以外，原有的政策也會(huì)促使政策有所放寬。菏澤此次對于政策放寬做了解釋。聲明認(rèn)為，2017年11月份，菏澤市限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺(tái)后，有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。而近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查和評估，決定取消已出臺(tái)的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。這一聲明的核心內(nèi)容是，限售政策影響了二手房的流動(dòng)性。

回顧此類政策。2017年3月23日，廈門市住建部門發(fā)布樓市新規(guī)，要求新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。此類政策即為“限售令”，廈門也成為全國首個(gè)推出限售政策的城市。不過此類政策實(shí)施過程中，出現(xiàn)了很多問題。第一、其對于打擊炒房需求的效果是一般的，很多購房者其實(shí)不太理會(huì)此類政策。第二、此類政策后二手房的流動(dòng)性受到了限制，可能會(huì)對部分房東有誤傷。所以菏澤此次松綁政策，思路是明確的，即認(rèn)為當(dāng)時(shí)倉促出臺(tái)此類政策，意義不大，需要松綁，進(jìn)而可以減少不合時(shí)宜政策的負(fù)效應(yīng)。

三、2019年地方調(diào)控主動(dòng)權(quán)將增加

所以適時(shí)松綁也是有必要的。

菏澤出臺(tái)政策后，包括廣州等城市也有了松綁的動(dòng)作。類似松綁的邏輯都是類似的，即都和房地產(chǎn)市場的降溫等有關(guān)。從市場發(fā)展的邏輯看，近期各類下行的觀點(diǎn)還是比較多的。至少從近期各大券商和研究機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)看，2019年全國商品房銷售面積或是負(fù)增長，這都會(huì)影響其他相關(guān)指標(biāo)的走勢。而政策的瑕疵會(huì)進(jìn)一步加大樓市下行的壓力，

當(dāng)然，單純從政策制定來說，更需要關(guān)注政策調(diào)控的自主權(quán)。12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給予了更為明確的方向和指導(dǎo)思想。此次會(huì)議提出“堅(jiān)持房地產(chǎn)因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”的內(nèi)容。這句話有兩層含義。第一是“分類調(diào)控”的提法會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;分類指導(dǎo)”的概念，后續(xù)中央對于樓市的直接干預(yù)和調(diào)控會(huì)減少，更多體現(xiàn)為指導(dǎo)的概念，而相關(guān)樓市調(diào)控的自主權(quán)將交給地方政府。第二是類似調(diào)控將強(qiáng)調(diào)各城市政府主體責(zé)任的考核。類似表態(tài)，沒有明確說政策是否松綁，但是把調(diào)控權(quán)更多地交給了地方政府。從市場走勢和經(jīng)驗(yàn)判斷看，各地在松綁樓市方面是有較大的主動(dòng)性和意愿的，這都會(huì)促使2019年形成更多的政策松綁現(xiàn)象。（嚴(yán)躍進(jìn)）

關(guān)鍵詞： 樓市 限購 松綁