每經(jīng)記者 王佳飛 攝

限競房因為被外界視為剛需購房者的“福利房”而備受市場期待。

中指院數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，北京共有25個限競房項目取得28個預售證，累計供應房源15268套，供應面積168.88萬平方米，其中16個項目有備案簽約數(shù)據(jù)，合計簽約2292套，備案簽約率只有15%。

近日，“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪了北京市數(shù)個限競房項目。就實地調(diào)查來看，剛需房源的銷售情況并不像想象中那般火爆，剛需客觀望情緒嚴重;反之，占據(jù)了限價地中的絕大部分面積的別墅房源，雖以套數(shù)統(tǒng)計對總體數(shù)據(jù)的影響并不大，但卻很快銷售一空。

現(xiàn)階段限競房的銷售，呈現(xiàn)出別墅火爆而剛需房冷清的市場局面。

推出限競房的目的是為了平抑上漲的房價，實現(xiàn)居者有其屋，“7090”政策的初衷也是一樣。限競房中90平方米以下的戶型的確能夠滿足剛需客的住房需要，但是動輒總價上千萬的別墅顯然不是針對此類人群。對此，合碩機構首席分析師郭毅表示：

開發(fā)相對低密度的產(chǎn)品，有利于實現(xiàn)房企的經(jīng)濟效益。

剛需與別墅，境遇大不同

限競房為市場帶來了眾多相對低廉的房源，也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。

限競房由于很多都有著“7090”政策的限制，因而都將項目設計成為高層住宅+別墅。承載大多數(shù)剛需客的90平方米以下的高層住宅，只占據(jù)少部分土地面積，大部分土地則被低矮的別墅所占據(jù)。

瀛海府作為北京首個入市的限競房項目，也是目前限競房市場上去化率最高的項目。

項目位于大興德賢路上，其7月1日開盤的246套別墅房源引起了廣泛關注。近日記者在項目售樓處了解到，這些別墅房源早已售罄。

每經(jīng)記者 王佳飛 攝

和瀛海府幾乎同時入市的限競房旭輝城，位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)，該項目同樣以90平方米以下的剛需盤為主，但銷售狀況和瀛海府呈現(xiàn)出了完全不同的景象。

旭輝城一共有900多套房源，目前在售的是第一期，主要有75、89、116平方米三類戶型為主。“89平方米的是我們這的主力戶型。”銷售人員向記者表示，“因為執(zhí)行7090政策，100平方米以上的房源很少，目前每種戶型的選擇都有。”

每經(jīng)記者 王佳飛 攝

與瀛海府一街之隔的萬和斐麗，是遠洋、世貿(mào)、首創(chuàng)三家聯(lián)合開發(fā)的限競房項目，在售的戶型同樣以90平方米以下為主。記者曾經(jīng)在9月16日以購房者身份探訪了售樓處，銷售人員就宣稱：

還是能夠挑一挑的。

一個多月之后，這里的銷售人員仍然表示：

可選擇的余地還是挺多的。

每經(jīng)記者 王佳飛 攝

郭毅告訴記者：“近期限競房供應過于集中，已經(jīng)占到了商品房供應的三分之二，一時間市場難以消化這么多的房源。”

朝陽區(qū)的孫河屬于高端住宅區(qū)，近期有四處限競房集中上市。此前的樓盤以別墅為主，二手別墅的每平米售價在7萬元左右。

瑞悅府是中糧、天恒、旭輝聯(lián)合開發(fā)的項目，其間別墅占據(jù)了大片位置。由于有“7090”政策的限制，在規(guī)劃別墅的同時，也修建了90平方米小戶型的洋房。“現(xiàn)在我們的疊拼別墅剩的不多了，位置較好的邊側可選擇的余地很少了。”

由泰禾開發(fā)的北京院子二期于10月1日開盤，當記者詢問房源還剩多少時，銷售人員點開了自己手機中的一張圖片，其上用紅點標注已經(jīng)出售的房子，輕瞥一眼，密密麻麻，已所剩不多，在她隨后的介紹中也的確如此。其他項目的銷售人員也側面印證了北京院子二期的銷售狀況不錯。值得注意的是，該項目沒有7090的限制，戶型都是以疊拼或是合院別墅為主，最低售價從1200萬左右起步。

由遠洋等五家企業(yè)共同開發(fā)的天瑞宸章主要由疊拼別墅和洋房構成，目前尚未取得預售資格，但已經(jīng)開始先期認購排卡。銷售人員告訴記者，她近幾個月已經(jīng)一天都沒有休息過了。

每經(jīng)記者 王佳飛 攝

為了節(jié)約成本，滿足限價要求，限競房中的別墅都呈現(xiàn)出微縮或者減配。以合院別墅為例，表面上別墅的面積為200平方米有余，但有限的空間被分隔在了上下三層，一些樓層僅有60平方米左右。這顯然和真正的別墅有距離。

疊拼別墅就顯得更加“緊湊”。銷售人員表示，上戶的業(yè)主也會配有地下室，通過別墅中的電梯相連，也就是說到自己家中的某個區(qū)域，必須通過別人家。就連瑞悅府的銷售也不得不說：“疊拼就是入門款的別墅。”

限競房別墅還會用各種“偷面積”的行為冠以“贈送”的名義增加購房者的獲得感。此外，地下面積也是限競房別墅推銷中的重點。銷售人員樂于向購房者推薦地下室的使用功能。但事實上，只有地上的面積為70年住宅產(chǎn)權，而地下室的部分的性質是50年的倉儲，銷售人員故意淡化了這一細節(jié)。經(jīng)過各種面積的“贈送”和“優(yōu)惠”，原本地上200平方米的面積被渲染成了400多平方米，銷售人員為購房者計算的均價也顯得便宜了很多。

如此一來，“減配”的別墅就顯得更有吸引力，也讓入門級別墅購房者趨之若鶩。而別墅的建造成本低，資金回流速快，獲客高效，限競房開發(fā)商追求短平快的目的得以實現(xiàn)。

不過，限價地中個別收費不能體現(xiàn)在房屋價格中，隱含收費也由此誕生。北京院子二期銷售人員表示，每套別墅都會收取一筆約100萬元的“房屋溢價費”，這包括了院子的裝修、裝飾的門頭和門前的漢白玉門礅等等價格，房企希望以這種方式將溢價成本攤在房價之外。

每經(jīng)記者 王佳飛 攝

“限競房不是保障房而是商品房。”

對于限競房中的別墅產(chǎn)品，郭毅如是評價。

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