房地產(chǎn)策劃，更多人所了解的是包裝、廣告、促銷(xiāo)等營(yíng)銷(xiāo)策劃，屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目執(zhí)行的中期或是后期策劃。其實(shí)，對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)成功與否更具有決定意義的，是在營(yíng)銷(xiāo)策劃之前，包括市場(chǎng)研究、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、分析和產(chǎn)品設(shè)計(jì)等一系列工作在內(nèi)的前期策劃。

只有研究好了“在什么樣的地方（城市進(jìn)入、地塊選址）、蓋什么樣的房子（住宅、綜合體、度假項(xiàng)目、養(yǎng)老項(xiàng)目等）、賣(mài)給什么樣的人（客戶群定位）”，才能在后期的營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)把“怎樣賣(mài)房子（包括蓄銷(xiāo)期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、持銷(xiāo)期等）”的工作做得更好，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的 價(jià)值。

一份好的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案,對(duì)于市場(chǎng)推廣格外重要,那么如何寫(xiě)好一份房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案吶？一份好的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃流程大概分為四個(gè)階段。（以下以子彧地產(chǎn)關(guān)于南京大吉湯泉旅游度假項(xiàng)目前期策劃定位報(bào)告案進(jìn)行分析）

第一階段:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段  （抓住后期營(yíng)銷(xiāo)熱點(diǎn)，從心出發(fā)定位）

對(duì)公司擬投資項(xiàng)目進(jìn)行初步考察,掌握基本情況和信息,制訂具體的市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃,開(kāi)展正式的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作,提出項(xiàng)目操作的初步總體思路,對(duì)項(xiàng)目入行初步的市場(chǎng)定位,為公司管理層的投資項(xiàng)目決策提供依據(jù).

1.項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

子彧地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人針對(duì)項(xiàng)目的詳細(xì)調(diào)查，提出了偷得浮生半日閑的想法，讓旅游之地更深入人心！

城市認(rèn)知：南京，中國(guó)四大古都、歷史文化名城，中國(guó)國(guó)家區(qū)域中心城市長(zhǎng)三角重要經(jīng)濟(jì)體，政治科教文化中心，金融中心，航運(yùn)中心，交通樞紐，首批優(yōu)秀旅游城市...鑄就了南京優(yōu)秀旅游城市的地位！

第二階段:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段規(guī)劃

跟蹤動(dòng)態(tài)市場(chǎng)行情,進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查、消費(fèi)者調(diào)查,對(duì)本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析,入一步明確的項(xiàng)目市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的總體操作思路,提出相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略；

第三階段:資源整合數(shù)據(jù)調(diào)研

根據(jù)《南京市浦口區(qū)總體規(guī)劃》未來(lái)將把浦口打造成南京都市圈輻射中西部的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心和江北副城中心，長(zhǎng)三角地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)基地和休閑旅游度假勝地，以山水泉林為特色的現(xiàn)代化濱江之城！

地處湯泉鎮(zhèn)老山腳下，西鄰大吉溫泉度假村,南依老山國(guó)家森林公園,東鄰湯泉鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū), 北側(cè)為數(shù)條鐵路線通過(guò)的軌道交通走廊，距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需30分鐘車(chē)程，距南京市中心40分鐘車(chē)程，離寧合高速入口僅需2分鐘，風(fēng)景優(yōu)美，地理位置優(yōu)越。

湯泉鎮(zhèn)素以“萬(wàn)畝苗木，千年古銀杏，百畝湯泉湖，十里溫泉帶”著稱(chēng)打造國(guó)際溫泉小鎮(zhèn)—溫泉休閑旅游圈

第四階段:營(yíng)銷(xiāo)建議規(guī)劃

制定詳盡可行的營(yíng)銷(xiāo)策略及階段性的銷(xiāo)售目標(biāo)和計(jì)劃,全程監(jiān)控項(xiàng)目銷(xiāo)售的執(zhí)行情況,并適時(shí)作出針對(duì)性的策略調(diào)整,實(shí)現(xiàn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)率；

子彧觀點(diǎn)

南京作為一個(gè)優(yōu)秀、成熟的旅游城市，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)便捷，這些因素對(duì)于發(fā)展旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)而言都有積極作用的。從城市整體認(rèn)知角度來(lái)看，本案的開(kāi)發(fā)入市恰逢其時(shí)。

在前期策劃一系列的環(huán)節(jié)中，各房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的主要研究體系，研究?jī)?nèi)容基本一致，區(qū)別在于在落地到項(xiàng)目前期操作過(guò)程中，對(duì)市場(chǎng)深入的研究、對(duì)客戶和產(chǎn)品的把握及以建筑專(zhuān)業(yè)支持的很強(qiáng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力的側(cè)重點(diǎn)和的差異。層次清晰而嚴(yán)密地圓滿解決項(xiàng)目前期策劃過(guò)程的各項(xiàng)問(wèn)題。期待子彧地產(chǎn)更多的作品！

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據(jù)。

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