在行業(yè)大變革的背景下，房地產(chǎn)基金如何推動自我升級、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型來尋求變革？

白若凌本刊記者

穩(wěn)盛投資，房地產(chǎn)基金的行業(yè)老兵，作為金地集團“一體兩翼”戰(zhàn)略中金融側(cè)翼的重要載體，依托金地集團的強大平臺及穩(wěn)盛投資的核心競爭力，多年來在地產(chǎn)金融領(lǐng)域始終保持著穩(wěn)健增長和業(yè)界認(rèn)可，也充分體著金地集團多元化布局的雄厚實力。

在當(dāng)前房地產(chǎn)不確定性加強的背景下，對于房地產(chǎn)基金而言充滿了挑戰(zhàn)。近日，穩(wěn)盛投資總裁許亞峰表示，過去規(guī)模擴張、運用高杠桿的發(fā)展模式正在退出歷史舞臺，企業(yè)應(yīng)該專注修煉內(nèi)功，培養(yǎng)自身的投資能力和經(jīng)營能力，挖掘自身內(nèi)在的潛力，通過管理提升效益，從而推動整體的發(fā)展質(zhì)量。

“三道紅線”下的房地產(chǎn)投資

從“三道紅線”的頒布，到去年供地政策“兩集中”的試點，無疑都是在加強對房企投、融資端的調(diào)控力度。

“不論是‘集中供地’、‘三道紅線’，還是其他調(diào)控政策的發(fā)布，政府都是希望防止行業(yè)盲目的發(fā)展。”穩(wěn)盛投資總裁許亞峰表示，對于企業(yè)而言，自身要去控制過快發(fā)展的沖動，保持穩(wěn)健發(fā)展的戰(zhàn)略方針。

過快的規(guī)模擴張、持續(xù)運用高杠桿的發(fā)展模式在現(xiàn)有的大環(huán)境下，正在漸漸退出歷史舞臺。在穩(wěn)盛投資的經(jīng)營理念里，企業(yè)應(yīng)該專注修煉內(nèi)功，培養(yǎng)自身的投資能力和經(jīng)營能力，挖掘自身內(nèi)在的潛力，通過管理提升效益，從而推動整體的發(fā)展質(zhì)量。

目前，從整個房地產(chǎn)行業(yè)來看，在資金端、項目端、政策端都面臨比較大的壓力，并且挑戰(zhàn)重重。這樣的行業(yè)大環(huán)境下，促使行業(yè)相關(guān)企業(yè)紛紛進(jìn)行自我升級、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型來尋求轉(zhuǎn)變。而穩(wěn)盛投資將外部的壓力視為進(jìn)行自我迭代的動力，對未來的業(yè)務(wù)布局不單單是做住宅投資，還要加大在城市更新領(lǐng)域，包括產(chǎn)業(yè)園、長租公寓、社區(qū)商業(yè)等持有類項目的投入力度。

以往行業(yè)普遍認(rèn)為此類項目周期較長，短期回報較低，操作較為困難。但在穩(wěn)盛投資看來這是一個充滿機遇的新的發(fā)展路徑，穩(wěn)盛投資正通過此類項目，用長期的資金，做長期的項目，實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定的投資回報。

從國際資本角度出發(fā)，像美國、香港、新加坡、日本等國際成熟的資本市場，更多是依靠持有類資產(chǎn)的有效組合來達(dá)到較高的項目體量與規(guī)模效應(yīng)，與資本市場進(jìn)行良性互動和健康發(fā)展，這也為中國房地產(chǎn)私募基金提供了良好的借鑒意義。

根據(jù)穩(wěn)盛投資的判斷，未來將有一些國際性的公募私募基金，包括久期比較長的養(yǎng)老基金、捐贈基金等，可能會進(jìn)入與國內(nèi)基金管理公司和機構(gòu)針對不動產(chǎn)股權(quán)投資領(lǐng)域的更多合作互動。未來在中國城市更新、持有類物業(yè)投資管理和資本國際化運作方面會有更廣泛的發(fā)展空間。

穩(wěn)盛投資的“轉(zhuǎn)型之道”

在穩(wěn)盛投資看來，房地產(chǎn)私募基金正在迎來一個新的機遇期，從傳統(tǒng)重住宅開發(fā)，輕資產(chǎn)管理的模式，正在向持續(xù)運營能力提升上轉(zhuǎn)型。

住宅開發(fā)類投資業(yè)務(wù)，包括股權(quán)投資、小股操盤、或者投資代建等模式，對穩(wěn)盛投資來說，是既往較為成熟的投資業(yè)務(wù)模式，對此類業(yè)務(wù)仍然會保持穩(wěn)健的發(fā)展，維持一個合理的業(yè)務(wù)增長量。同時，穩(wěn)盛投資正在加大城市更新，尤其是在產(chǎn)業(yè)園等方向的投資。無論是投向產(chǎn)業(yè)基金，還是做產(chǎn)業(yè)的直投，這些內(nèi)容都更加契合其集團公司金地集團的整體投資策略，同時也符合國家產(chǎn)業(yè)興國、科技興國的政策導(dǎo)向。

2021年，穩(wěn)盛投資與金地商置產(chǎn)業(yè)公司共同投資的位于廣州科學(xué)城核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園項目，總建筑面積約15萬平米，迎合區(qū)域市場發(fā)展和公司策略，項目以生物醫(yī)藥、電子信息、人工智能等為主要產(chǎn)業(yè)定位進(jìn)行持有運營，符合當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展趨勢和區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局導(dǎo)向。

此外，在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，基于區(qū)域細(xì)分市場社區(qū)周邊居民對日常消費、文化娛樂、興趣培養(yǎng)以及綜合服務(wù)的強需求，穩(wěn)盛判斷在這一領(lǐng)域是有一定的上升空間和價值賦能潛力的。

為此，穩(wěn)盛投資在上海投資的“金地·喜悅薈Oopcity”經(jīng)過17個月的升級改造，從曾經(jīng)破舊窄小的空間，如今變成了一座浪漫夢幻的“云朵工廠”、一方趣味生活的“親子樂天地”和一處便民服務(wù)的引力場。“金地·喜悅薈Oopcity”現(xiàn)在已開業(yè)一周年，已經(jīng)成為一個以兒童教育和休閑娛樂為服務(wù)主題的社區(qū)型購物中心，給該地區(qū)的社區(qū)業(yè)主帶來了非常大的便利和全新的服務(wù)體驗。

“金地·喜悅薈Oopcity”

改造前｜實景圖

改造后｜實景圖

改造前｜實景圖

改造后｜實景圖

改造后｜鳥瞰圖

通過十來年的人才儲備培養(yǎng)，和在產(chǎn)業(yè)園、社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域的運營管理、資產(chǎn)管理能力的提升。穩(wěn)盛投資協(xié)同金地集團產(chǎn)業(yè)公司在專業(yè)條線的經(jīng)營優(yōu)勢，正在形成穩(wěn)盛投資特有的管理模式與投資邏輯。

從投資邏輯來看，一方面，由于穩(wěn)盛在資金整合能力上有比較強的實力，所以在項目前期開展階段以收購為主。另一方面，通過協(xié)同金地集團產(chǎn)業(yè)公司在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)、商辦、公寓等專業(yè)條線的運營能力，對建筑物本身進(jìn)行改造提升，并通過資產(chǎn)運營綜合賦能，挖掘并提升資產(chǎn)價值。

未來項目退出階段，類REITs和CMBS等資產(chǎn)證券化金融產(chǎn)品的設(shè)立發(fā)行是穩(wěn)盛投資以往采用過的較為成熟的模式，同時借鑒現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施REITs的經(jīng)驗，未來在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域也希望能夠嘗試REITs的退出方式。

公募REITs助推存量資產(chǎn)投資

公募REITs的推出，將引導(dǎo)各類資金涌入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，盤活存量資產(chǎn)，對實體穩(wěn)杠桿的戰(zhàn)略布局有重大意義。對資本市場而言，投資品種的擴容與投資渠道的豐富，也為資金方帶來了多元化的機遇與競爭。

首批公募REITs成功發(fā)行對于國內(nèi)市場可謂是久旱逢甘露，這是非常重要的一步，標(biāo)志著真正能夠把資本市場的資金導(dǎo)入到底層資產(chǎn)。通過發(fā)揮資本市場的配置能力，把資金導(dǎo)入到核心的底層資產(chǎn)，從而幫助市場降低杠桿，緩解高負(fù)債的壓力。

目前已經(jīng)發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施REITs中所涵蓋到的產(chǎn)業(yè)園、物流等也是穩(wěn)盛投資關(guān)注的底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)，將為其日后的業(yè)務(wù)發(fā)展提供案例參考和借鑒意義。由于資本市場的透明性，資本交易的規(guī)范性，首批公募REITs的成功發(fā)行會對整個資本市場，甚至投資市場起到非常深遠(yuǎn)的引導(dǎo)作用。

未來對于持有類資產(chǎn)的估值，將會由資本市場對它的定價，來反推出這個資產(chǎn)當(dāng)前的收益價值，從而對這個資產(chǎn)進(jìn)行定價。首批公募REITs上市半年多以來，底層資產(chǎn)運行平穩(wěn)，二級市場表現(xiàn)良好，不論在資產(chǎn)質(zhì)量方面，還是認(rèn)購情況方面，都取得了不俗的成績，隨著近期第二批產(chǎn)品的發(fā)行上市，公募REITs市場持續(xù)升溫，未來公募REITs的整體規(guī)模都將持續(xù)擴大，為資本市場打開新的發(fā)展格局。

為打通傳統(tǒng)的房地產(chǎn)私募基金和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品模式，穩(wěn)盛投資在REITs領(lǐng)域也做了一些探索和嘗試。穩(wěn)盛投資目前主要會做一些早期的PE投資。項目需要一定的經(jīng)營過程，才能達(dá)到穩(wěn)定運營，實現(xiàn)持續(xù)的資金回報。因此穩(wěn)盛投資的重點現(xiàn)在放在第一步，即通過PE投資獲取項目，再通過高效的運營能力，幫助項目進(jìn)行改造提升和價值增值，實現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

“穩(wěn)盛投資會持續(xù)關(guān)注所投項目底層資產(chǎn)的經(jīng)營情況，未來在適當(dāng)?shù)臅r機會考慮和REITs的結(jié)合，在資本市場實現(xiàn)退出，在政策允許情形下打通公募的市場，變成公眾可以購買的一個穩(wěn)定收益的產(chǎn)品，這是未來我們希望在公募REITs賽道上的運作策略和方向。”穩(wěn)盛投資總裁許亞峰表示。

在行業(yè)發(fā)展的新階段下，穩(wěn)盛投資也在向最具價值的國際房地產(chǎn)金融服務(wù)商的目標(biāo)邁進(jìn)，創(chuàng)新多元化的投資策略、穩(wěn)健高質(zhì)量的發(fā)展戰(zhàn)略、專業(yè)精細(xì)化的運營管理能力，都將是穩(wěn)盛投資可持續(xù)發(fā)展的動力。

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