繼2017年6月30日、2018年2月14日赴港交所呈遞招股書后，2018年11月21日，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際有限公司(下稱“萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際”)第三次向港交所遞交招股書。

據(jù)悉，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際總部位于安徽，主要專注于安徽省淮南市的住宅物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)，公司獲取收益主要依靠位于淮南市的泉山湖項(xiàng)目。

據(jù)招股書顯示，近三年萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的資本負(fù)債率數(shù)據(jù)高企，2017年甚至達(dá)到1218.00%。而截止今年9月30日，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際資本負(fù)債率高達(dá)418.90%。

此外，招股書還披露了萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際各項(xiàng)違規(guī)事件，包括社會(huì)保險(xiǎn)基金供款、住房公積金供款、提供關(guān)聯(lián)公司間公司間借款、向物業(yè)買家提供借款以資助其支付首付款、投放禁止類廣告。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際有資金需求，尤其是現(xiàn)在處于市場(chǎng)下行期，資本市場(chǎng)融資條件比較緊張，企業(yè)想搭建自身的資本市場(chǎng)融資渠道以獲取資金。此外，現(xiàn)在香港資本市場(chǎng)窗口期還開著，許多企業(yè)會(huì)選擇赴香港呈遞招股書。

業(yè)務(wù)主要集中于安徽省淮南市

招股書顯示，截止2018年9月30日，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際擁有總建筑面積73.37萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，包括仍未售出可銷售總建筑面積3.61萬(wàn)平方米及可租賃總建筑面積2.24萬(wàn)平方米的已竣工物業(yè)，占總土地儲(chǔ)備面積8.00%;總規(guī)劃建筑面積47.97萬(wàn)平方米的開發(fā)中物業(yè)，占總土地儲(chǔ)備65.4%;及總規(guī)劃建筑面積19.55萬(wàn)平方米的持作未來(lái)開發(fā)物業(yè)，占總建筑土地儲(chǔ)備26.6%。

近幾年萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際所獲盈利主要依賴于位于安徽省淮南市的泉山湖項(xiàng)目。

招股書顯示，2015年、2016年、2017年萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際分別實(shí)現(xiàn)收益4.24億元、7.81億元以及6.29億元。截止2017年9月30日，實(shí)現(xiàn)收益2.89億元;截止2018年9月30日，實(shí)現(xiàn)收益7.57億元。

招股書披露，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的收益來(lái)自泉山湖項(xiàng)目不同住宅物業(yè)的開發(fā)及銷售。而其他收入及收益主要包括向關(guān)聯(lián)方提供貸款的利息收入、出售可供出售投資的收益、租金收入、服務(wù)收入及銀行利息收入，2015年、2016年及2017年以及截止2018年9月30日分別約獲取0.23億元、0.53億元、0.13億元及0.04億元。

毛利方面，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)衡量基數(shù)也主要來(lái)源于泉山湖項(xiàng)目。2015年、2016年、2017年萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際收獲的毛利分別為1.61億元、1.39億元以及1.60億元;毛利率分別為37.9%、17.8%、25.5%。截止2017年9月30日，毛利為0.78億元，毛利率為26.9%;截止2018年9月30日，毛利為2.63億元，毛利率為34.7%。

根據(jù)安徽省房地產(chǎn)研究會(huì)于2016年12月的調(diào)查，以整體綜合實(shí)力計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)當(dāng)中的逾40強(qiáng)是在安徽省主要城市重點(diǎn)開發(fā)住宅物業(yè)項(xiàng)目的地方企業(yè)，而泉山湖置業(yè)就是其中之一。

招股書展示，根據(jù)淮南市房地產(chǎn)管理局的銷售記錄，于2016年、2017年及2018年首6個(gè)月，以一手商品房銷售當(dāng)中已出售/已預(yù)售總建筑面積計(jì)，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際在淮南市房地產(chǎn)開發(fā)商10強(qiáng)中分別排名第二、第三及第一。于2015年至2018年首6個(gè)月期間，以已出售/已預(yù)售建筑面積計(jì)，泉山湖項(xiàng)目亦是淮南最大的住宅物業(yè)項(xiàng)目。

今年10月，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際為獲取更大的市場(chǎng)空間，將業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)大至安徽省另一個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)地區(qū)——六安市。招股書指出，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際以總代價(jià)約3.36億元收購(gòu)安徽六安一宗土地，六安萬(wàn)創(chuàng)未來(lái)置業(yè)為此而注冊(cè)成立，“預(yù)期于2018年11月取得相關(guān)土地使用權(quán)證，并將于2019第一季度開始建設(shè)。”

張宏偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，三四線城市庫(kù)存量還會(huì)進(jìn)一步增加，企業(yè)將面臨新一輪去庫(kù)存壓力。如果企業(yè)業(yè)務(wù)仍只布局三四線城市，那么企業(yè)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及去庫(kù)存的壓力將會(huì)較大，需做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。

資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)418.90%

然而不可忽視的是，縱觀近三年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的資本負(fù)債率一直處于較高水平，2015年、2016年分別為608.50%、716.80%，至2017年甚至達(dá)到1218.00%。而截止今年9月30日，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際資本負(fù)債率為418.90%。

招股書給予解釋，公司2016年的資本負(fù)債比率較2015年有所上升，主要是由于計(jì)息其他借款由2015年的約0.5億元增加至2016年的約0.99億元，及部分被2016年度產(chǎn)生純利致使權(quán)益總額增加所抵銷;2017年較2016年有所上升，乃因宣派股息750萬(wàn)元令權(quán)益減少及計(jì)息其他借款增加所致;截止2018年9月30日，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的資本負(fù)債比率有所下降，主要因于2018年7月向華融資產(chǎn)償還其他借款約3.60億元而致使其計(jì)息其他借款由2017年12月31日的約11.65億元降至2018年9月30日的約9.66億元及主要由截止2018年9月30日止9個(gè)月產(chǎn)生的純利致使權(quán)益總額增加。

計(jì)息其他借款數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的其他借款來(lái)自第三方金融機(jī)構(gòu)的借款，于2015年、2016年及2017年12月31日及2018年9月30日分別按13.5%至14.0%、12.0%至14.0%、9.9%至12.6%的年利率計(jì)算，“我們主要自華融資產(chǎn)取得借款，以為我們的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目提供資金。”

在招股書中“風(fēng)險(xiǎn)”一節(jié)里，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際預(yù)估，“我們未必有充足的財(cái)力撥付我們未來(lái)土地收購(gòu)及物業(yè)開發(fā)所需資金。我們主要通過(guò)其他借款、內(nèi)部資金及預(yù)售及銷售物業(yè)為我們的物業(yè)項(xiàng)目提供資金。”

提供首付貸等多項(xiàng)違規(guī)

招股書中，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際又披露了一系列違規(guī)事項(xiàng)。主要包括：社會(huì)保險(xiǎn)基金供款、住房公積金供款、提供關(guān)聯(lián)公司間公司間借款、向物業(yè)買家提供借款以資助彼等支付首付款、投放禁止類廣告。

社會(huì)保險(xiǎn)基金供款方面，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際關(guān)聯(lián)公司聯(lián)華實(shí)業(yè)集團(tuán)下屬子公司的泉山湖置業(yè)并無(wú)為其雇員向社會(huì)保險(xiǎn)基金做出供款并扣應(yīng)由其雇員承擔(dān)的社會(huì)保險(xiǎn)。據(jù)估計(jì)，截止2015年、2016年及2017年12月31日止三個(gè)年度及截止2018年9月30日止九個(gè)月未作出社會(huì)保險(xiǎn)供款總額分別為人民幣7000萬(wàn)元、人民幣7000萬(wàn)元、0及0。

根據(jù)相關(guān)中國(guó)法律法規(guī)，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際預(yù)估因有關(guān)社保基金供款的不合規(guī)事項(xiàng)可能遭受的最高處罰為人民幣690萬(wàn)元。

住房公積金供款方面，泉山湖置業(yè)并無(wú)為其雇員向住房公積金作出足額供款。據(jù)估計(jì)，截止2015年、2016年及2017年12月31日止三個(gè)年度及截止2018年9月30日止九個(gè)月未作出社會(huì)保險(xiǎn)供款總額分別為人民幣1000萬(wàn)元、人民幣1000萬(wàn)元、0及0。

墊付借款方面，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的中國(guó)附屬公司泉山湖置業(yè)分別向聯(lián)華資產(chǎn)、聯(lián)華實(shí)業(yè)及淮南黃浦(均為本公司關(guān)聯(lián)方)墊付借款。

向物業(yè)買家提供借款以支付首付款方面，泉山湖置業(yè)為促銷物業(yè)，向若干物業(yè)買家提供借款以幫助彼等支付首付款。有關(guān)香頌小鎮(zhèn)一起六幢樓宇以九名客戶為受益人的墊付借款，總額為74.85萬(wàn)元。

投放禁止廣告方面，淮南市工商行政管理局于2016年8月18日發(fā)出《行政處罰決定書》，認(rèn)定龍湖路商貿(mào)文化廣場(chǎng)東主入口長(zhǎng)方形框架上的廣告媒體及泉山湖置業(yè)在蔡新路實(shí)際陽(yáng)光商廈東墻廣告媒體上展示的“泉山湖-香頌小鎮(zhèn)”項(xiàng)目沒(méi)有載明相關(guān)預(yù)售許可證書。

對(duì)于違規(guī)事項(xiàng)，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際均給予解釋為對(duì)相關(guān)方面缺乏了解或不熟悉相關(guān)規(guī)定。

有關(guān)業(yè)務(wù)布局局限于三四線城市、三次赴港呈遞IPO以及違規(guī)事項(xiàng)等問(wèn)題，《華夏時(shí)報(bào)》致電萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際相關(guān)負(fù)責(zé)人，其回應(yīng)所有問(wèn)題企業(yè)招股書上都已寫明。(許歆潔 袁曉瀾)

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際 IPO 違規(guī)