春節(jié)剛過(guò)，赴港上市的內(nèi)地房企又多了一家。

2月13日，德信中國(guó)控股有限公司在香港舉行IPO新聞發(fā)布會(huì)，執(zhí)行董事兼董事長(zhǎng)胡一平、執(zhí)行董事兼總裁費(fèi)忠敏、常務(wù)副總裁方靜、資本市場(chǎng)總經(jīng)理邢軍及執(zhí)行董事兼副總裁馮霞出席會(huì)議。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)消息，德信中國(guó)將于2月14日至2月19日公開(kāi)招股，并預(yù)期股份于2月26日在港交所主板上市。

按照計(jì)劃，德信中國(guó)將發(fā)售5.32億股股份，其中香港公開(kāi)發(fā)售股份數(shù)目占總股本的10%，即5320萬(wàn)股股份，發(fā)售價(jià)范圍介乎2.32港元至3.25港元。

若按照發(fā)售價(jià)每股股份2.79港元，即發(fā)售價(jià)范圍中位數(shù)，并假設(shè)超額配售權(quán)并無(wú)使用計(jì)算，經(jīng)扣除公司就全球發(fā)售應(yīng)付的包銷(xiāo)費(fèi)用、傭金及估計(jì)開(kāi)支，德信中國(guó)估計(jì)將募集款項(xiàng)凈額13.68億港元。

德信中國(guó)表示，約60%將用于開(kāi)發(fā)若干現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本;約30%將用作潛在物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地收購(gòu)和建筑成本，以及用于目前經(jīng)營(yíng)和計(jì)劃拓展業(yè)務(wù)的城市物色和收購(gòu)地塊以收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備，約10%將用作一般公司及營(yíng)運(yùn)資金。

據(jù)方靜介紹，德信中國(guó)未來(lái)發(fā)展策略為繼續(xù)深耕浙江省，并將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至長(zhǎng)三角及全國(guó)的主要城市。

招股書(shū)顯示，截至2018年11月30日，德信中國(guó)有107個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目。其中，28個(gè)位于杭州，26個(gè)位于溫州，18個(gè)位于湖州，5個(gè)位于臺(tái)州，5個(gè)位于舟山，5個(gè)位于衢州，4個(gè)位于寧波，4個(gè)位于金華，4個(gè)位于徐州及2個(gè)位于南京，其余項(xiàng)目位于麗水、常州、合肥、上饒、九江及武漢。

土地儲(chǔ)備總計(jì)為693.39萬(wàn)平方米，其中589.87萬(wàn)平方米位于浙江省。項(xiàng)目組合(包括合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司持有的項(xiàng)目)包括33個(gè)竣工項(xiàng)目，61個(gè)在建項(xiàng)目及13個(gè)持作未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

分布在15個(gè)城市的74個(gè)正在開(kāi)發(fā)中或持作未來(lái)開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)中項(xiàng)目的總建筑面積約為559.2萬(wàn)平方米，持作未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積約為81.81萬(wàn)平方米。

深耕浙江在過(guò)去的幾年為德信中國(guó)帶來(lái)了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，數(shù)據(jù)顯示，截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度各年，德信中國(guó)的合約銷(xiāo)售總額分別為61億元、72億元及151億元。

但區(qū)域深耕亦令企業(yè)發(fā)展具有一定局限性，截至2018年9月30日止九個(gè)月，德信中國(guó)合約銷(xiāo)售額為106億元。

據(jù)了解，德信中國(guó)曾公開(kāi)表示，2018年要實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售350億元，2021年實(shí)現(xiàn)千億的目標(biāo)。若僅以招股書(shū)披露數(shù)據(jù)，2018年前9月合約銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯然與350億的目標(biāo)還相差甚遠(yuǎn)。

德信中國(guó)在招股書(shū)風(fēng)險(xiǎn)提示中便指出，公司的業(yè)務(wù)及前景在很大程度上依賴(lài)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)各主要城市的表現(xiàn)。

費(fèi)忠敏在現(xiàn)場(chǎng)回答觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體提問(wèn)時(shí)，并沒(méi)有直接回答是否調(diào)整公司銷(xiāo)售目標(biāo)的時(shí)間表，僅表示德信中國(guó)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況及財(cái)務(wù)狀況去制定未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略。

他指出，公司將以穩(wěn)健發(fā)展為核心，相信公司能抓住房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，過(guò)去幾年毛利率、凈利率等指標(biāo)的大幅增長(zhǎng)，成為了本次發(fā)布會(huì)德信中國(guó)頻繁提到的投資亮點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2015年、2016年、2017年年末及2018年9月30日，德信中國(guó)毛利分別為5.92億元、9.08億元、15.33億元以及18.57億元，毛利率分別為10.4%、13%、23.4以及32.4%，其中2015年至2017年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)60.9%。

上述期限內(nèi)，德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)凈利0.65億元、5.13億元、8.39億元以及9.81億元，凈利率分別為1.1%、7.4%、12.8%以及17.1%，其中2015年至2017年復(fù)合增長(zhǎng)率260.3%。

德信中國(guó)在招股書(shū)中表示，利潤(rùn)的積累使其凈資本負(fù)債比率下降，進(jìn)而優(yōu)化了資本結(jié)構(gòu)。其中，2015年至2017年以及2018年9月末，德信中國(guó)凈資本負(fù)債比率分別為278.7%、435.2%、275.7%以及103.1%。

但需要注意的是，在有息債務(wù)結(jié)構(gòu)上，德信中國(guó)面臨的短期內(nèi)償債壓力較大。截至2018年9月30日，一年內(nèi)償還的計(jì)息借款為58.06億元，第二年償還的為26.76億元，二至五年內(nèi)償還的為20.79億元，五年以上償還的為1.37億元。

對(duì)此，馮霞表示，截至2018年11月30日，德信中國(guó)的銀行融資總額是36.51億元，未動(dòng)用的融資是15.8億元，其認(rèn)為未動(dòng)用的融資資源足以?xún)斶€到期債務(wù)。

她同時(shí)指出，截至2018年9月，公司的銀行短期有息負(fù)債約13.06億元，占總銀行有息負(fù)債的45%。截至9月30日的時(shí)候，公司的流動(dòng)比率1.18，現(xiàn)金余額49.9億元，現(xiàn)金余額非常充足，故對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況非常有信心。

事實(shí)上，對(duì)于房企來(lái)講，IPO之后可以通過(guò)多種融資渠道融資，從而調(diào)整長(zhǎng)短期債務(wù)結(jié)構(gòu)。馮霞亦表達(dá)了這種想法，稱(chēng)IPO之后，公司也將適時(shí)的調(diào)整長(zhǎng)短期融資的份額，降低短期負(fù)債的比例。

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