十年前，國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)上鮮少有本土企業(yè)活躍的身影。普洛斯、安博、嘉民等為代表的外資企業(yè)幾乎占據(jù)整個(gè)市場(chǎng)，高峰時(shí)普洛斯手握著超三分之二的份額。

直到近年來(lái)，一些國(guó)內(nèi)民營(yíng)資本開(kāi)始在物流地產(chǎn)市場(chǎng)追趕起來(lái)，并尋求登錄資本市場(chǎng)。

2016年，物流地產(chǎn)商宇培集團(tuán)旗下的中國(guó)物流資產(chǎn)赴港上市成功，合計(jì)募資33.6億港元。時(shí)隔三年，另一家民營(yíng)物流地產(chǎn)商易商紅木集團(tuán)業(yè)也踏進(jìn)了香港資本市場(chǎng)的大門。

近日，物流地產(chǎn)商易商紅木集團(tuán)ESR Cayman Limited向港交所遞交上市申請(qǐng)，有市場(chǎng)消息稱，易商紅木此次上市集資額或約15億美元。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，易商紅木集團(tuán)是一家物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商，由易商和紅木集團(tuán)合并而成，專注于開(kāi)發(fā)亞洲各主要市場(chǎng)的現(xiàn)代物流及工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，為電子商務(wù)、零售業(yè)、冷鏈行業(yè)提供倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)及服務(wù)，同時(shí)為企業(yè)用戶提供物流等方面的服務(wù)。

易商紅木何許人也

招股書披露，易商紅木旨在于亞太區(qū)1線及1.5線城市為新經(jīng)濟(jì)建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施，戰(zhàn)略選址定位在中國(guó)、日本、韓國(guó)、新加坡、澳大利亞及印度等主要物流樞紐。截至2018年9月30日止，易商紅木在中國(guó)、日本及韓國(guó)三國(guó)資產(chǎn)管理規(guī)模合計(jì)占比達(dá)90.9%。

資產(chǎn)規(guī)模方面，截至2018年9月30日，易商紅木的資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到140億美元，賬面估值約12億美元;旗下?lián)碛泻嫌?jì)1100萬(wàn)平方米的管理建筑面積，包括建筑面積約570萬(wàn)平方米的已竣工物業(yè)、建筑面積約340百萬(wàn)平方米在建物業(yè)及約190百萬(wàn)平方米待施工于留作日后發(fā)展的土地的建筑面積。

另截至2019年2月22日，易商紅木擁有約780萬(wàn)平方米已簽訂共識(shí)備忘錄的建筑面積。

而翻看財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，截至2016年、2017年12月31日止年度以及截至2018年9月30日止九個(gè)月，易商紅木錄得收益分別為9670萬(wàn)美元、1.53億美元以及1.7億美元;期內(nèi)，公司錄得純利1.05億美元、2.01億美元及1.38億美元;資產(chǎn)總額則分別為20.97億美元、30.47億美元及42.63億美元。

值得一提的是，毛利及毛利率方面，截至2018年9月30日止九個(gè)月，易商紅木的毛利由截至2017年9月30日止九個(gè)月的1.07億美元增加42.0%至1.52億美元;毛利率上，2016年及2017年，毛利率分別為97.3%及97.7%，截至2018年9月30日毛利率為89.4%。

沒(méi)有“硬傷”的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)外，業(yè)界更關(guān)注的，或許是這家看似名不經(jīng)傳的物流地產(chǎn)商，怎么能在被外資占據(jù)大半江山的市場(chǎng)上殺出一條路，并即將成功赴港上市獲得資本幫助?

這應(yīng)該與它的“出身”密切相關(guān)。

招股書披露，易商紅木集團(tuán)由易商與紅木集團(tuán)于2016年1月合并成立。最早于2006年，紅木集團(tuán)由Stuart Gibson、Charles de Portes于2006年聯(lián)合創(chuàng)立，專注日本現(xiàn)代物流發(fā)展;2011年，華平投資集團(tuán)與沈晉初、孫冬平共同創(chuàng)立“益商”，后更名為“易商”，主要在中國(guó)、韓國(guó)等地提供現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施服務(wù)。

然而，可以說(shuō)也正是這些創(chuàng)始人們，把這家物流地產(chǎn)公司推上資本與發(fā)展的軌道。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，易商紅木現(xiàn)任聯(lián)席首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事沈晉初，此前曾長(zhǎng)期擔(dān)任普洛斯華東區(qū)總經(jīng)理和中華區(qū)第一副總裁，負(fù)責(zé)監(jiān)管普落斯大部分中國(guó)資產(chǎn)組合的運(yùn)營(yíng);另一位易商創(chuàng)立人孫東平，以倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作見(jiàn)長(zhǎng)，曾經(jīng)任職深圳創(chuàng)投的副總裁，且同樣與普洛斯有過(guò)合作。

在出身于普洛斯的資本高手的管理下，易商發(fā)展得有些順風(fēng)順?biāo)瑑H在成立的三年時(shí)間里，就將資產(chǎn)從5萬(wàn)平方米做到了150萬(wàn)平方米，翻了30倍。

此外，紅木集團(tuán)創(chuàng)始人Stuart Gibson和Charles de Portes，均同樣在普洛斯任職過(guò)，其中，Gibson于2000年擔(dān)任普洛斯(日本)副總裁，之后晉升為普洛斯(日本)地區(qū)主管。

“小普洛斯”的資本底色

不管是一開(kāi)始的易商，或者組建合并之后的易商紅木，都是帶著一定的“普洛斯”基因在發(fā)展，且易商紅木也在經(jīng)營(yíng)模式上也采取了普洛斯的“物流投行”模式。甚至于，有人將其形容為“小普洛斯”。

翻看融資過(guò)往，最早于2013年1月，易商獲得華平投資2億美元的投資，完成A輪融資;2014年，易商完成B輪融資，金額6.5億美元，投資方荷蘭匯盈資產(chǎn)管理公司。合并之后，易商紅木于2017年1月獲得來(lái)自中國(guó)財(cái)團(tuán)的3億美元投資，完成C輪融資，投資方包括廣發(fā)投資(香港)、華融國(guó)際、華融融德、浦銀國(guó)際、光大控股、光大證券和民銀國(guó)際。

此后，融資步伐更快。2017年2月，易商紅木獲得來(lái)自阿塞拜疆國(guó)家石油基金的1億美元投資;同年8月，獲得韓國(guó)SK控股集團(tuán)3.33億美元的新一輪融資。去年5月，京東集團(tuán)旗下子公司向易商紅木投資3.06億美元。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體粗略計(jì)算，易商紅木已獲得近20億美元融資，折合約130億人民幣。此外，有消息稱，易商紅木此次上市集資額或約15億美元。

至于未來(lái)IPO的資金用途，招股書披露，易商紅木將把募集資金用于償還2016年11月發(fā)行的韓亞票據(jù)及贖回2016年12月發(fā)行而未兌換為普通股的C類優(yōu)先股;并用于開(kāi)發(fā)本身的物流物業(yè)及所管理基金及投資公司的共同投資;以及用于對(duì)亞太區(qū)現(xiàn)代物流地產(chǎn)公司或物流地產(chǎn)基金管理公司的選擇性并購(gòu)或戰(zhàn)略投資。

按此來(lái)看，即將赴港上市的易商紅木，在有了資本彈藥的助推后，搶占中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)份額的路或許會(huì)好走一些。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，早在2003年普洛斯進(jìn)入中國(guó)的時(shí)候，國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)基本還是一片空白，也沒(méi)有所謂的高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代物流設(shè)施;在此后十年前，中國(guó)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)基本由外資企業(yè)占領(lǐng)，包括普洛斯、嘉民、安博、豐樹(shù)、維龍等等。

也正是在2013年，物流地產(chǎn)開(kāi)始被國(guó)內(nèi)資本所注意，一些例如易商、宇培、寶灣的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始冒尖，而不得不提的是，這些民營(yíng)資本都在一定程度上效仿普洛斯模式。

如今，易商也在宇培之后，成了國(guó)內(nèi)第二家赴港上市的物流地產(chǎn)商。據(jù)此前中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)前景及投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告》，截至2018年，目前物流地產(chǎn)商在中國(guó)所占的市場(chǎng)份額中，普洛斯占55%，嘉民占11%，寶灣占9%，宇培占6%，易商占5%，豐樹(shù)占4%。

但不得不說(shuō)，想要“攪動(dòng)”這一市場(chǎng)格局的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止物流地產(chǎn)商們，作為物流地產(chǎn)重要客戶的電商企業(yè)，如京東、蘇寧都把他們的物流地產(chǎn)心思擺在臺(tái)面;而望得到天花板的房地產(chǎn)們，在轉(zhuǎn)型路上也把物流地產(chǎn)劃入目標(biāo)內(nèi)，其中收購(gòu)普洛斯的萬(wàn)科正是典型。

插上資本翅膀的易商紅木，未來(lái)所占領(lǐng)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)份額會(huì)變得多大，還有待考究。

關(guān)鍵詞： 物流地產(chǎn)商 上市 易商紅木