尊敬的首程控股的股東、投資人、客戶、員工及伙伴們：

這是我擔(dān)任公司董事會(huì)主席以來的第五份報(bào)告。五年來，我們的主要經(jīng)營指標(biāo)實(shí)現(xiàn)了突破性的增長。主業(yè)營業(yè)額從轉(zhuǎn)型初年的1.77億港幣到2021年的11.95億港幣，增幅為577%，2021年同比2020年增幅為69%；扣非后的稅前凈利潤從2017年0.57億港元到2021年的6.95億港幣，增幅為1,119%，2021年剔除首鋼福山資源集團(tuán)有限公司（“首鋼資源”），一間于香港聯(lián)合交易所有限公司（“聯(lián)交所”）主板上市，股份代號(hào)639之股權(quán)整體影響，同比2020年增幅為12%；毛利率從2017年的0.2%上升到2021年的45.8%，2021年同比2020年增幅為21%；剔除商譽(yù)后的凈資產(chǎn)從2017年初的36.57億港幣到2021年底的100.85億港幣，增幅為176%；五年來公司的現(xiàn)金分紅總金額累計(jì)28億港幣，公司的戰(zhàn)略投資人、中小股東充分分享了公司成長和業(yè)務(wù)發(fā)展所帶來的豐碩成果。

五年來，亮眼的業(yè)績和快速增長的背后，我們做對(duì)了什么？五年來，我們探索出怎樣可行的商業(yè)模式？面向未來，我們依靠什么可以實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展？下面，我代表公司董事會(huì)就上述問題，做出回答和思考。

第一章 五年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的總結(jié)

回顧過去五年，我們堅(jiān)定實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，集中打造在停車出行領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢，形成了“基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)高效運(yùn)營中心+基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)基金管理”的商業(yè)模型和經(jīng)營優(yōu)勢，建立與之匹配的高效組織，實(shí)現(xiàn)社會(huì)服務(wù)與商業(yè)價(jià)值的雙贏。

一、服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的使命

組織存在的目的是什么？我們的使命是什么？我們?nèi)绾蝿?chuàng)造長期的價(jià)值？只有從更大的格局中來思考才有答案：我們解決了什么樣的社會(huì)問題，我們創(chuàng)造了什么樣的客戶價(jià)值。

隨著中國進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新階段，社會(huì)主要矛盾變?yōu)槿嗣袢找嬖鲩L的美好生活需要和不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾。在民生領(lǐng)域，跟老百姓城市生活息息相關(guān)的停車難、停車亂的問題尤為突出?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的構(gòu)建和高效運(yùn)營，逐步成為新時(shí)代社會(huì)發(fā)展的關(guān)注點(diǎn)。我們的使命必然要從新的歷史方位和時(shí)代坐標(biāo)來思考來謀劃，解決社會(huì)關(guān)注問題，服務(wù)社會(huì)真實(shí)需求。

我們想成為一家偉大的世界級(jí)企業(yè)，一定是解決了重大的社會(huì)問題，一定是為客戶創(chuàng)造了持續(xù)的價(jià)值。解決的問題有多大，創(chuàng)造的價(jià)值就有多大。一切商業(yè)上的成功與財(cái)務(wù)上的回報(bào)是因?yàn)槲覀冊(cè)谡_的時(shí)機(jī)選擇了正確的事情。

五年來，我們始終堅(jiān)定地相信中國經(jīng)濟(jì)長期向好的發(fā)展韌性，全面看好國家政策支持的產(chǎn)業(yè)方向。首程控股的使命是具體的不是抽象的，我們選擇在基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)基金管理和停車出行領(lǐng)域，努力為社會(huì)提供有意義、影響深遠(yuǎn)的服務(wù)和產(chǎn)品，成為當(dāng)下最為高效和領(lǐng)先的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)高效運(yùn)營中心機(jī)構(gòu)。與之配合，打通相關(guān)鏈條，我們也將在運(yùn)營基礎(chǔ)上，構(gòu)建服務(wù)于這一目標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺(tái)。當(dāng)前，我們正在成為中國基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)基金(REITs)道路的先行者，致力成為停車出行資產(chǎn)管理行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。

我們堅(jiān)定地相信中國的才是最好的。中國一定可以出現(xiàn)世界級(jí)的基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營和資管機(jī)構(gòu)。時(shí)代給予了機(jī)會(huì)，我們期待首程有機(jī)會(huì)成為這樣的機(jī)構(gòu)。

二、務(wù)實(shí)的發(fā)展戰(zhàn)略

在傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)之下，公司經(jīng)營曾受到產(chǎn)業(yè)周期的影響出現(xiàn)嚴(yán)重困難。從2017年開始，基于對(duì)中國經(jīng)濟(jì)長期向好的判斷，我們抓住行業(yè)周期與技術(shù)變革的時(shí)代機(jī)遇，在團(tuán)隊(duì)的不懈努力和新老股東的大力支持下，歷經(jīng)五年的時(shí)間，以新業(yè)態(tài)代替舊業(yè)態(tài)，新模式代替舊模式，成功實(shí)現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換。

五年來，我們堅(jiān)定地實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，持續(xù)出售非核心資產(chǎn)，推動(dòng)舊業(yè)務(wù)剝離或重組。2017年置入新主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)，2018年出售首佳科技制造有限公司（“首佳科技”），一間于香港聯(lián)合交易所（“聯(lián)交所”）主板上市，股份代號(hào)103之股權(quán)，2019年全面停止鐵礦石貿(mào)易業(yè)務(wù)，2021年出售首鋼資源股權(quán)，這一系列動(dòng)作的落地讓公司徹底擺脫了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)周期的影響，展現(xiàn)了我們力出一孔、聚焦主業(yè)的堅(jiān)定決心，兌現(xiàn)了對(duì)廣大投資者的承諾。

五年來，我們堅(jiān)定地看好中國停車出行領(lǐng)域的廣闊市場前景，集中戰(zhàn)略性資源投入到這個(gè)主賽道。在新的戰(zhàn)略方向上我們以市場需求為導(dǎo)向，創(chuàng)新和打磨產(chǎn)品體系，積極拓展市場區(qū)域和發(fā)展空間，持續(xù)加大科技創(chuàng)新提升運(yùn)營效率。目前我們已經(jīng)在中國停車出行領(lǐng)域打造了成熟的產(chǎn)品體系，構(gòu)建起核心競爭力與護(hù)城河，樹立起領(lǐng)導(dǎo)性地位，逐漸拉大與競爭對(duì)手的差距。疫情之下業(yè)務(wù)增長的勢頭依然強(qiáng)勁，充分說明主賽道的市場韌性和廣闊前景。未來我們將努力爭取贏得更大的機(jī)會(huì)。

五年來，我們堅(jiān)持在基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，基礎(chǔ)設(shè)施基金的規(guī)模和管理能力上也取得長足進(jìn)步。在這個(gè)模式中，基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)基金憑借著規(guī)模和影響力，可以將基地的集群效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)的一體化優(yōu)勢集中釋放，做深做寬我們的產(chǎn)業(yè)護(hù)城河。2021年，我們的基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)基金管理業(yè)務(wù)又迎來新的政策紅利，未來市場水大魚大，前景可期。我們探索出“基金+基地+產(chǎn)業(yè)”循環(huán)發(fā)展模式，通過戰(zhàn)略投資深度挖掘基地和產(chǎn)業(yè)上衍生出的投資機(jī)會(huì)，堅(jiān)持低頻大額、不賦能不投資的原則，與實(shí)體產(chǎn)業(yè)共同成長。戰(zhàn)略投資在規(guī)模體量上雖不能及基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資，但戰(zhàn)略投資能為公司帶來的投資收益、協(xié)同效應(yīng)和社會(huì)價(jià)值與基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)相得益彰，這充分體現(xiàn)了模式背后“守正出奇、生態(tài)互補(bǔ)”的獨(dú)特價(jià)值。

通過成功的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)從典型的周期性行業(yè)全面轉(zhuǎn)型為跨越經(jīng)濟(jì)周期、現(xiàn)金流良好、運(yùn)營穩(wěn)定健康的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理領(lǐng)域。在核心主業(yè)之下，公司重?zé)ㄐ律?，?jīng)營業(yè)績持續(xù)改善，步入快速發(fā)展的新階段。

三、協(xié)同的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

根據(jù)公司旗下萬物研究院的研究報(bào)告，截止2021年中國存量基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模價(jià)值處于160萬億至180萬億人民幣之間。若僅將其中1%進(jìn)行資產(chǎn)證券化，即可撐起一個(gè)萬億規(guī)模的市場。中國基礎(chǔ)設(shè)施在傳統(tǒng)的投融資模式下，存在融資渠道狹窄、資本退出困難等問題，發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以盤活存量資產(chǎn)，降低杠桿率，化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為社會(huì)資本多種可選擇的退出方式。普通投資者也能夠共享基礎(chǔ)設(shè)施投資的收益。這為中國基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理提供了廣闊的發(fā)展舞臺(tái)。

2021年，先后兩批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行，中國正式迎來了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的時(shí)代，這是我們等待和準(zhǔn)備了多年的時(shí)代機(jī)遇。任何一個(gè)事情在發(fā)生之前都有一個(gè)概率，這個(gè)概率既不是0%，也不是100%，但一旦發(fā)生了，那就是100%。

過去一年，我們?nèi)Σ季諶EITs領(lǐng)域，團(tuán)隊(duì)深度參與了REITs發(fā)行，助力首鋼綠能(180801.SZ)作為國家首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目之一成功上市；設(shè)立多只戰(zhàn)略配售基金，成為幾乎全部已上市REITs項(xiàng)目的重要長期戰(zhàn)略投資人。此外，我們還發(fā)起了百億規(guī)模的綠色環(huán)保Pre-REITs基金，首期與中國人壽合作，規(guī)模45億元，擬收購優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行儲(chǔ)備和培育，通過為資產(chǎn)賦能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值提升，未來將孵化成熟的項(xiàng)目置入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基金完成退出，憑此確立公司在REITs全鏈條的閉環(huán)模式。參與戰(zhàn)略配售投資僅是公司布局REITs領(lǐng)域的起步和切入點(diǎn)，未來我們將憑借強(qiáng)大的基金募資能力、精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)投資能力、精益的運(yùn)營和管理能力、成熟而全面的退出能力，加速打造其獨(dú)一無二的REITs全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作發(fā)展模式。

在停車出行領(lǐng)域，2021年中國汽車保有量已超過3億輛，停車位短缺數(shù)量將超過8,000萬個(gè)，而公共停車資源的落后管理和供給側(cè)創(chuàng)新產(chǎn)品的不足，使得城市“停車難、停車亂”的矛盾將愈發(fā)突出。自2018年切入停車資產(chǎn)管理領(lǐng)域以來，我們已經(jīng)建構(gòu)出規(guī)劃和設(shè)計(jì)、投資和建設(shè)、管理和運(yùn)營、創(chuàng)新增值的全周期、全鏈條的綜合能力。

中國停車出行資產(chǎn)管理領(lǐng)域一定會(huì)出現(xiàn)世界級(jí)的企業(yè)，將會(huì)超過歐美及日本的同行。雖然目前我們?cè)谫Y產(chǎn)規(guī)模上與這些同行還相差一個(gè)數(shù)量級(jí)，但只要堅(jiān)定地走中國道路，堅(jiān)定地運(yùn)用產(chǎn)融結(jié)合、科技創(chuàng)新和資產(chǎn)提效等有效手段，服務(wù)于城市智慧出行和百姓停車消費(fèi)需求，就必然能成為中國最好的停車出行企業(yè)。

目前，我們已經(jīng)形成成熟、多元的產(chǎn)品體系，打磨出交通樞紐、市政配套、商業(yè)辦公等三種主流業(yè)態(tài)；建立了互補(bǔ)性、靈活性的合作模式，以特許經(jīng)營、長期租賃、云端托管和委托管理為主的經(jīng)營模式，可以有效抵抗單一模式的風(fēng)險(xiǎn)；除了自有業(yè)務(wù)拓展團(tuán)隊(duì)的努力深耕，我們和地方政府、重點(diǎn)央企國企、各類型開發(fā)商和資源持有者等建立起緊密的伙伴關(guān)系；在區(qū)域上我們下沉組織和團(tuán)隊(duì)，業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋京津冀、東南區(qū)域、成渝區(qū)域、大灣區(qū)等中國最具活力的經(jīng)濟(jì)區(qū)域；在科技方面，我們始終以提升運(yùn)營效率為核心，形成了領(lǐng)先于行業(yè)的科技服務(wù)能力，并開始向行業(yè)進(jìn)行科技能力的輸出。

基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)基金管理與停車出行兩個(gè)業(yè)務(wù)協(xié)同將創(chuàng)造更大價(jià)值，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為停車出行資產(chǎn)提供發(fā)展的渠道和退出的通路，我們?cè)谕＼嚦鲂袠I(yè)務(wù)領(lǐng)域所積累的經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)基金(REITs)的業(yè)務(wù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這一商業(yè)模型形成了從資產(chǎn)獲取到資產(chǎn)運(yùn)營升級(jí)再到資產(chǎn)證券化的閉環(huán)模式，核心業(yè)務(wù)的多層次聯(lián)動(dòng)和協(xié)同是公司在長周期的核心競爭能力，也將在未來得到進(jìn)一步優(yōu)化和驗(yàn)證。

四、高效的組織基礎(chǔ)

過去五年，我們踐行了服務(wù)社會(huì)的使命，完成了戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型變革，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)的協(xié)同并進(jìn)，這背后離不開一支盡心盡力、說到做到的團(tuán)隊(duì)。五年來，我們通過構(gòu)建扁平的組織、高效的運(yùn)行規(guī)則、專業(yè)的人才隊(duì)伍、市場化的激勵(lì)機(jī)制和塑造集體的價(jià)值觀，確保了組織的高效、活力和進(jìn)取，保障了戰(zhàn)略落地和經(jīng)營目標(biāo)的達(dá)成。

在組織結(jié)構(gòu)上，持續(xù)努力打造扁平化組織。過多的組織層級(jí)，必然導(dǎo)致決策效率的低下，讓企業(yè)失去對(duì)市場一線的敏感度。為此，我們以“高效成事”為目標(biāo)，通過精簡優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，減少管理層級(jí)，優(yōu)化授權(quán)與決策體系，力圖實(shí)現(xiàn)管理決策的效率和質(zhì)量。

在運(yùn)行規(guī)則上，構(gòu)建精簡的流程和制度體系。高效的組織不僅需要扁平化的結(jié)構(gòu)，更需要高效的運(yùn)行規(guī)則。為此，我們持續(xù)精簡工作流程，沉淀實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)制并完善激勵(lì)、協(xié)作、負(fù)面事項(xiàng)管理、內(nèi)部結(jié)算等方面規(guī)則，讓團(tuán)隊(duì)把更多的精力用于創(chuàng)造性的工作。

在人才發(fā)展上，堅(jiān)持以事業(yè)吸引人才，在事業(yè)中培養(yǎng)人才的理念。我們深信組織的基石在人才，只有吸引和培養(yǎng)更多優(yōu)秀伙伴，公司才有未來。過去幾年，我們不斷打造卓越的事業(yè)發(fā)展平臺(tái)，招募優(yōu)秀的專業(yè)人才，建設(shè)可持續(xù)的人才梯隊(duì)、提拔內(nèi)部員工、強(qiáng)化技能的培養(yǎng)和訓(xùn)練。年內(nèi)我們著力加大了中高管團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)和融合力度，公司旗下的參加CANPLUS公司圍繞中高管領(lǐng)導(dǎo)力和管理力提升，構(gòu)建了中高管人才培養(yǎng)體系；公司旗下的萬物研究院以深度研究帶動(dòng)精準(zhǔn)投資，促成公司確立了研究與投資的相互轉(zhuǎn)化機(jī)制。這兩個(gè)體系使公司逐漸實(shí)現(xiàn)從人才聚合向人才培養(yǎng)的轉(zhuǎn)變。

在激勵(lì)機(jī)制上，始終堅(jiān)持市場化方向。公司建立并持續(xù)完善激勵(lì)機(jī)制的市場化改革方向，通過有挑戰(zhàn)性的績效管理模式，挖掘員工的積極能動(dòng)性；構(gòu)建有競爭力的薪酬激勵(lì)機(jī)制，讓奮斗者與公司共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益，并獲得足夠的尊重和獎(jiǎng)賞。年內(nèi)，公司的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃正式落地，這是對(duì)核心管理人員和對(duì)公司轉(zhuǎn)型做出貢獻(xiàn)人才的激勵(lì)。

在組織文化上，建立共同和正向的企業(yè)價(jià)值觀。我們始終重視共同團(tuán)隊(duì)的文化與價(jià)值觀，集體的思考方式和行事風(fēng)格，既是組織上下同欲的重要保障，也是組織高效運(yùn)行不可或缺的軟件因素。過去幾年，我們確立的價(jià)值取向和行為準(zhǔn)則，得到了深入理解和主動(dòng)踐行，希望我們不斷傳承文化與價(jià)值觀，打造一個(gè)有使命責(zé)任、有理想信念、有行為底線的組織。

我們?cè)谏鲜鑫鍌€(gè)維度下的功夫，搭建了組織高效運(yùn)行的基礎(chǔ)，這樣的基礎(chǔ)是我們實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展、集體奮斗和文化融合的保障。組織建設(shè)始終在路上，我們還有許多的地方需要完善，但是投資在正確的事情和人上，對(duì)我們尤為重要。群星匯聚、群智涌現(xiàn)的局面初步形成，青年一代的成長和子弟兵的構(gòu)建將是未來組織建設(shè)的重點(diǎn)。

第二章 新商業(yè)圖景下的未來

站在新的發(fā)展階段，我們只有形成符合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)、發(fā)揮資源稟賦優(yōu)勢、形成差異化核心競爭力、構(gòu)建起面向未來的商業(yè)模式，才能贏得未來。

五年來，我們積極布局前景廣闊的停車出行、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)，通過跨界資源的鏈接，重新定義產(chǎn)品品類，全面提升了產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的效率和能力。伴隨著中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的正式推出，我們前期的資產(chǎn)布局和運(yùn)營能力的積累變得更有意義，公司“基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)高效運(yùn)營中心+基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)基金管理”的商業(yè)模型已具雛形。

基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)高效運(yùn)營中心，需要結(jié)硬寨，打呆仗，雖然是苦活累活，但運(yùn)營是資產(chǎn)收益的根本所在，這些扎根在實(shí)體經(jīng)濟(jì)之上的硬實(shí)力正是資產(chǎn)管理與金融創(chuàng)新的基石；建立在資產(chǎn)高效運(yùn)營基礎(chǔ)之上的金融創(chuàng)新，可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的放大，對(duì)資產(chǎn)的持有更長期，絕對(duì)收益也將更大。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和資產(chǎn)管理的有機(jī)結(jié)合，在中國REITs市場的流動(dòng)性之上，將帶來“戴維斯雙擊”。

一、基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)基金管理：REITs的發(fā)展和空間

年內(nèi)，中國首批基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs正式上市。這是新時(shí)代的號(hào)角！中國REITs市場重點(diǎn)覆蓋基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)，國家鼓勵(lì)交通、能源、市政基礎(chǔ)、生態(tài)環(huán)保、倉儲(chǔ)物流等領(lǐng)域試點(diǎn)REITs。

截至2022年3月30日，已上市的11只中國REITs市場價(jià)值已達(dá)到443.4億人民幣，考慮到中國在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域全球領(lǐng)先的規(guī)模優(yōu)勢，未來5年，大量優(yōu)秀的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)都將通過REITs登陸市場，中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的整體規(guī)模達(dá)到萬億人民幣規(guī)模近在咫尺。

與此同時(shí)，伴隨著“沉睡”的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)被“喚醒”，中國REITs覆蓋的領(lǐng)域?qū)a(chǎn)生足夠的流動(dòng)性，而流動(dòng)性的提升最終將會(huì)被市場定義到資產(chǎn)價(jià)值中。這些基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)過往大部分都是抵押品或擔(dān)保物，其價(jià)值在傳統(tǒng)資金眼中，都是按照一定折扣計(jì)算的，資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流價(jià)值無法得到充分體現(xiàn)，依托公募基金REITs為我國基礎(chǔ)設(shè)施提供了資產(chǎn)價(jià)值重估和價(jià)格提升的重大機(jī)會(huì)。

我在下面列舉了已上市的11只REITs的累計(jì)收益率和現(xiàn)金分派率，可以看到境內(nèi)REITs在二級(jí)市場的表現(xiàn)非常優(yōu)秀，基本面情況及交易因素共同助力境內(nèi)REITs實(shí)現(xiàn)了超越多數(shù)類別資產(chǎn)的超額收益。自2021年6月21日首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來，截止2021年12月31日，上市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs平均累計(jì)漲幅25.49%，同期滬深300累計(jì)漲幅-3.18%，基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相對(duì)滬深300超額收益率為28.67%。從境外REITs市場實(shí)踐看，基礎(chǔ)設(shè)施類REITs收益率通常處于較高水平，美國基礎(chǔ)設(shè)施類REITs近5年年化回報(bào)率近20%，位于各類型REITs第一梯隊(duì)，遠(yuǎn)高于平均水平?？紤]到國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目較大的增長潛力和不可復(fù)刻的獨(dú)特優(yōu)勢，預(yù)計(jì)未來可以給投資人帶來可觀的回報(bào)。

我們相信，REITs將會(huì)為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的投融資結(jié)構(gòu)以及資產(chǎn)運(yùn)營帶來深層次改變。公司早在多年前，已通過Pre-REITs基金模式在出行停車、產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域布局了較大規(guī)模的基礎(chǔ)資產(chǎn)，并致力于通過精益運(yùn)營，提升資產(chǎn)效率與收益水平，相信在中國REITs市場全面開放的良好環(huán)境下，將逐步實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造-資金收益回流-資產(chǎn)管理規(guī)模擴(kuò)大”的良性循環(huán)。

二、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)高效運(yùn)營中心：停車產(chǎn)業(yè)潛力巨大

伴隨著中國REITs的推出，停車出行的商業(yè)模型閉環(huán)即將打通。我們通過BOT和PPP模式不斷增加停車位供給，致力于解決城市停車痛點(diǎn)問題，并通過運(yùn)營提效和科技賦能優(yōu)化存量停車位的資源效率，將過往低效的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為創(chuàng)造價(jià)值的項(xiàng)目，更好的為社會(huì)服務(wù)。當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模形成體量后，這些長周期、高品質(zhì)和重權(quán)益的停車資產(chǎn)通過REITs發(fā)行，實(shí)現(xiàn)資金回籠，資金將在停車等城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域進(jìn)行循環(huán)再投資，進(jìn)一步擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)密度，為城市智慧交通做好節(jié)點(diǎn)布局。

當(dāng)前，我們?cè)谫Y產(chǎn)管理的協(xié)同和延展效應(yīng)已經(jīng)初見成效。通過對(duì)園區(qū)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營，讓我們對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)有著更加深刻的理解和更強(qiáng)的資源鏈接。年內(nèi)，我們幫助多家手握豐富停車資源的開發(fā)企業(yè)和國資平臺(tái)，將停車資源的運(yùn)行效率實(shí)現(xiàn)大幅度提升，并實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)證券化，有效優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，形成資金回流。這是停車出行資產(chǎn)從物業(yè)管理走向資產(chǎn)管理的重要突破。

我們也在幫助REITs原始權(quán)益人所擁有的停車場進(jìn)行空間化改造，運(yùn)營科技系統(tǒng)為停車資產(chǎn)提效，疊加更好的服務(wù)車主的功能。對(duì)于大部分REITs原始權(quán)益人，停車資產(chǎn)是“雞肋”，而通過專業(yè)化運(yùn)營，我們初步還原了停車資產(chǎn)的應(yīng)有價(jià)值。未來，我們也將幫助原始權(quán)益人實(shí)現(xiàn)停車資產(chǎn)的證券化，這將創(chuàng)造更大的資產(chǎn)價(jià)值。

在資產(chǎn)管理帶來穩(wěn)定收益的基礎(chǔ)上，我們也在熟悉的領(lǐng)域捕捉好的戰(zhàn)略投資機(jī)會(huì)，為被投企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)。年內(nèi)，投資業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)給公司的超額收益達(dá)到2.58億港元，這些超額收益是建立在投資業(yè)務(wù)給公司所管理戰(zhàn)略投資基金的投資人們（LPs）帶來24.9億港元現(xiàn)金回報(bào)收益的基礎(chǔ)上而形成的。

橫亙?cè)陲L(fēng)險(xiǎn)和收益之間的永遠(yuǎn)是能力，能力越強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)越小，收益越大。能力的建設(shè)需要高頻率的試錯(cuò)和長期的沉淀。這是我們多年來在停車資產(chǎn)管理中正在進(jìn)行的工作，持之以恒堅(jiān)持下去將具備更多產(chǎn)業(yè)的延伸性與可能性。

第三章 可持續(xù)增長的保障

我們?cè)谕＼嚦鲂蓄I(lǐng)域探索的商業(yè)模式是一套系統(tǒng)解決社會(huì)問題，創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值的邏輯。我們通過持續(xù)的產(chǎn)品、服務(wù)和科技創(chuàng)新，為不同的客戶創(chuàng)造價(jià)值，鞏固了在停車出行領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。

一、持續(xù)提升資產(chǎn)管理效能

我們作為中國停車資產(chǎn)管理行業(yè)的龍頭企業(yè)，持續(xù)提升資產(chǎn)管理效能是商業(yè)模式成立與否的核心所在。2021年，我們停車出行業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入6.14億港元，同比提升28%，占公司收入比重的51%。通過對(duì)停車場景多維度的挖掘與創(chuàng)新，其中非停車費(fèi)收入達(dá)到0.65億港元。通過智能硬件設(shè)備升級(jí)與數(shù)智化系統(tǒng)提升，降低管理成本，實(shí)現(xiàn)部分車場無人化、少人化管理，人均管理車位數(shù)從過去的50個(gè)增長到72個(gè)。我們的管理效能已經(jīng)達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先水平，并正在從各個(gè)維度向行業(yè)最佳前進(jìn)。

二、持續(xù)創(chuàng)新資產(chǎn)價(jià)值模式

停車出行資產(chǎn)廣泛分布在人們?nèi)粘３鲂械闹T多場景，在過去五年中，我們始終以用戶需求為核心，圍繞著不同的停車出行資產(chǎn)和差異化的利益訴求，躬身入局，不斷創(chuàng)新我們的價(jià)值模式。

1、面向國企資產(chǎn)方的交通樞紐類項(xiàng)目。

交通樞紐類項(xiàng)目具有規(guī)模大、強(qiáng)流量、創(chuàng)新空間廣闊等特點(diǎn)，資源稀缺，是不可多得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

機(jī)場集團(tuán)、國家鐵路集團(tuán)等大型國企作為資產(chǎn)方，是我們重要的合作伙伴。作為國內(nèi)交通樞紐停車資產(chǎn)經(jīng)營的引領(lǐng)者，我們始終聚焦如何持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)，如何再造高流量的商業(yè)空間，以及如何挖掘資產(chǎn)的長期價(jià)值。我們與伙伴打破成本導(dǎo)向的委托管理模式，將傳統(tǒng)的“甲乙方”關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期共建的戰(zhàn)略合作伙伴，為其打造全方位、定制化的停車出行解決方案。

過去五年，我們通過精準(zhǔn)投入，機(jī)場和高鐵站停車場的運(yùn)營項(xiàng)目數(shù)量已達(dá)到23個(gè)。相信不久的將來，這個(gè)數(shù)字還將快速擴(kuò)張，可以預(yù)見未來航陸協(xié)同與資源串聯(lián)后，“端到端”業(yè)務(wù)的想象空間巨大；過去五年，我們通過深耕細(xì)作，讓交通樞紐這一傳統(tǒng)資源重新煥發(fā)了新的活力，讓單一的停車空間疊加了多元化的商業(yè)功能和服務(wù)功能。

年內(nèi)，交通樞紐類項(xiàng)目陸續(xù)新增簽約項(xiàng)目達(dá)14個(gè)，分別是浙江寧波機(jī)場、河南鄭州機(jī)場、河北張家口機(jī)場、云南昭通機(jī)場，以及京哈鐵路、京張鐵路、京雄鐵路沿線10個(gè)高鐵站的停車場項(xiàng)目。與此同時(shí)，北京大興機(jī)場、北京首都機(jī)場和上海虹橋機(jī)場同意將與公司的合作經(jīng)營期限延長。公司在這類資產(chǎn)和項(xiàng)目上的持續(xù)深耕與有效投入，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)方和車主的多方多贏，贏得了戰(zhàn)略合作伙伴公司高度信任和全力支持。我們已經(jīng)成為獲取機(jī)場項(xiàng)目最多的行業(yè)公司，是交通樞紐類的引領(lǐng)者。

2、 面向政府資產(chǎn)方的市政配套類項(xiàng)目。

市政配套類項(xiàng)目我們主要服務(wù)的對(duì)象是地方各級(jí)政府，以及與之有關(guān)的城市管理部門和交通管理部門。這類項(xiàng)目的價(jià)值在于為城市增加了車位，緩解了供需矛盾；為政府部門的伙伴整合了零散的市政資產(chǎn)，提升了資源使用效率，實(shí)現(xiàn)城市治理的效果。我們還通過停車產(chǎn)業(yè)基金與地方政府、平臺(tái)公司建立了互利共贏的合作架構(gòu)，這些優(yōu)質(zhì)的停車資產(chǎn)為后續(xù)資產(chǎn)證券化堅(jiān)定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

過去五年，我們與區(qū)域政府深度合作，通過對(duì)城市低效用地和邊角用地的利用，建設(shè)高密度“停車驛站”，以BOT模式向城市核心區(qū)域、老舊小區(qū)、中心醫(yī)院等區(qū)域供應(yīng)了增量車位。這樣的合作模式，減輕了政府的財(cái)政壓力，降低項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，解決了停車位短缺的難題，讓城市有效的資源得到了高效集約的利用。我們?cè)敢庖猿鞘型＼嚾貓鼍俺霭l(fā)，陪伴項(xiàng)目屬地政府一同推進(jìn)區(qū)域智慧停車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和數(shù)字化城市治理能力的提升，為城市構(gòu)建“停車資產(chǎn)證券化+城市循環(huán)再投資”的可持續(xù)發(fā)展新模式。

年內(nèi)，我們已分別在南京秦淮區(qū)、南京建鄴區(qū)、重慶大渡口區(qū)初步形成了區(qū)域級(jí)的網(wǎng)格化停車驛站，為上述區(qū)域集中解決了一批車位供給的難題，提供了區(qū)域靜態(tài)交通解決范式，未來2年內(nèi)，以上區(qū)域建設(shè)BOT停車綜合體項(xiàng)目將在區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)節(jié)點(diǎn)連片。

我們?cè)诒６ㄊ羞\(yùn)營的城市級(jí)路側(cè)項(xiàng)目，通過運(yùn)用人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了城市統(tǒng)一的停車信息采集，向政府提供數(shù)據(jù)共享與決策支持服務(wù)，向公眾提供停車信息服務(wù)，打造了保定市智慧靜態(tài)交通的新典范，確定城市路側(cè)運(yùn)營企業(yè)中的領(lǐng)先地位。

根據(jù)公司已有的區(qū)域發(fā)展計(jì)劃，在北京、天津、南京、成都、重慶、廣州和深圳等城市，我們將全面發(fā)力，與區(qū)域政府深度合作，導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)資源、挖掘空間潛力，提供有效供給。我們堅(jiān)信為社會(huì)貢獻(xiàn)的越多，長期的收益也將越大。我們也將全面開放和細(xì)化合作機(jī)制，與更多戰(zhàn)略伙伴，共同發(fā)展業(yè)務(wù)。

市政配套類項(xiàng)目重在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和綜合服務(wù)功能的配置，考驗(yàn)我們的科技管理能力和精細(xì)運(yùn)營能力。通過不斷的努力，我們新建單停車位的造價(jià)比前期下降15%，并已實(shí)現(xiàn)電動(dòng)車充電服務(wù)、末端物流、自主零售等綜合服務(wù)業(yè)態(tài)的導(dǎo)入。在減少標(biāo)準(zhǔn)化車位運(yùn)營崗位的同時(shí)，我們?cè)黾恿硕鄠€(gè)創(chuàng)新崗位進(jìn)行宣傳貫導(dǎo)、開發(fā)多元化可選付費(fèi)產(chǎn)品、增加付費(fèi)渠道，逐步養(yǎng)成車主自主繳費(fèi)習(xí)慣，項(xiàng)目從過去繳費(fèi)率不足80%提升至超過90%。

3、 面向地產(chǎn)、園區(qū)等資產(chǎn)方的商業(yè)類項(xiàng)目。

商業(yè)類項(xiàng)目我們主要服務(wù)的對(duì)象是各類地產(chǎn)開發(fā)商、園區(qū)業(yè)主和城市投融資平臺(tái)公司等合作伙伴。商業(yè)類停車是相對(duì)成熟的業(yè)態(tài)領(lǐng)域，我們過去幾年改變傳統(tǒng)的委托管理模式，通過智慧停車系統(tǒng)的導(dǎo)入和精益化的運(yùn)營管理實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的提質(zhì)增效，滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)價(jià)值提升的迫切需求。

隨著地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的持續(xù)深度調(diào)控，為公司發(fā)展帶來了新的重要機(jī)遇，相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商自有產(chǎn)權(quán)車位將涌向市場，其中部分與公司區(qū)域高密度停車網(wǎng)點(diǎn)重合，成為可布局的資產(chǎn)。我們通過自有資金加外部金融杠桿，用基金、REITs、類REITs的形式盤活優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，既解決地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城市投融資平臺(tái)實(shí)際需求，同時(shí)作為資產(chǎn)管理人，將我們過去幾年積累形成的精益經(jīng)營能力注入到資產(chǎn)中，提質(zhì)增效，讓投資人有較好的獲益。公司現(xiàn)已成立多只停車產(chǎn)權(quán)基金，停車ABS、REITs也有望盡快向市場發(fā)行。

過去多年的布局、積累和等待，在今日獲得了獎(jiǎng)賞，通過精準(zhǔn)投資和精益運(yùn)營，以及公司多年來的信用和美譽(yù)，我們有機(jī)會(huì)成為中國最好的停車出行資產(chǎn)管理人。

三、持續(xù)強(qiáng)化科技賦能力度

我們一直高度重視科技投入帶來的運(yùn)營效率和管理模式的變革，讓科技為停車資產(chǎn)服務(wù)和賦能。領(lǐng)先的科技系統(tǒng)對(duì)內(nèi)有效提升了我們的管理效率、降低了運(yùn)營成本。對(duì)外，幫助合作伙伴搭建城市級(jí)靜態(tài)智慧平臺(tái)，提升了城市管理能力。年內(nèi)，我們持續(xù)加大科技研發(fā)投入，完成了基于SaaS架構(gòu)的數(shù)字智能化資產(chǎn)管理平臺(tái)V3.0的迭代升級(jí)，并率先在停車出行板塊全面應(yīng)用。

在服務(wù)端，采用智慧收費(fèi)管理系統(tǒng)，既實(shí)現(xiàn)了停車場出入口無人化管理，又提升了車主的通行效率；同時(shí)，應(yīng)用AI視覺識(shí)別、VR視頻融合、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、IOT物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的數(shù)字化空間管理模塊，實(shí)現(xiàn)主動(dòng)預(yù)警，精準(zhǔn)調(diào)度智能管理模式，將智慧管理的半徑擴(kuò)展至車場全域，并進(jìn)一步提升管理效能，降低車場的人力依賴。

在資產(chǎn)管理端，我們結(jié)合大數(shù)據(jù)分析及AI智能學(xué)習(xí)系統(tǒng)，形成了包含900余項(xiàng)分析參數(shù)構(gòu)成的信息化投資運(yùn)營指標(biāo)體系，構(gòu)建出資產(chǎn)投拓及運(yùn)營管理的數(shù)據(jù)分析平臺(tái)?？焖偕少Y產(chǎn)投資收益模型，對(duì)投拓行為提供數(shù)字化分析輔助決策。在資產(chǎn)運(yùn)營周期內(nèi)，以運(yùn)營指標(biāo)體系構(gòu)建項(xiàng)目運(yùn)營健康圍欄，實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目運(yùn)營的狀態(tài)，偏離預(yù)期及時(shí)預(yù)警并生成改善方案建議，通過信息化手段對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全生命周期動(dòng)態(tài)管理。

年內(nèi)，我們上線了自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的城市級(jí)智慧停車管理平臺(tái)，通過構(gòu)建多渠道支付模式，迭代智能感知設(shè)備，設(shè)計(jì)多元化的車主權(quán)益產(chǎn)品，以科技應(yīng)用與運(yùn)營策略相結(jié)合的方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目人均管理車位數(shù)的提升。

通過以上科技賦能舉措，全年實(shí)現(xiàn)全量運(yùn)營項(xiàng)目車位管理效率同比提升41%。我們將數(shù)智化停車管理產(chǎn)品推向市場，賦能行業(yè)，服務(wù)社會(huì)。我們?cè)谌珖鴰椭鷶?shù)百個(gè)停車場（庫）完成數(shù)字化智能停車管理升級(jí)；我們也深度參與智慧城市的建設(shè)，中標(biāo)甘肅白銀城市級(jí)智慧靜態(tài)交通建設(shè)項(xiàng)目，從停車數(shù)智化管理擴(kuò)展到城市靜態(tài)交通數(shù)字化治理，從建立停車基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫到形成城市一個(gè)靜態(tài)交通管理平臺(tái)，從而構(gòu)建城市靜態(tài)交通數(shù)字化綜合治理模式。我們還將以靜態(tài)交通數(shù)字治理為基礎(chǔ)，尋求城市動(dòng)靜一體化的出行數(shù)字治理解決方案，進(jìn)而探索科技服務(wù)在城市智慧發(fā)展及數(shù)字治理領(lǐng)域的更多應(yīng)用。

第四章 展望

回首過去的創(chuàng)業(yè)之路是艱辛的，我們從很小的公司做起，經(jīng)過五年的努力，幾乎是再造了公司，轉(zhuǎn)型之路取得了成功。

由于所去之目標(biāo)遠(yuǎn)大，過程中難免走彎路，遇到很多超越能力的困難。路雖遠(yuǎn)行則將至，事雖難做則必成。我與核心團(tuán)隊(duì)堅(jiān)持打造卓越企業(yè)的初心不變，必將致力于將公司打造成“基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)高效運(yùn)營中心+基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)基金管理”的領(lǐng)先者，在停車業(yè)務(wù)及REITs道路上走出中國模式。

“功崇惟志，業(yè)廣惟勤”。我們相信，隨著中國經(jīng)濟(jì)增長邁入高質(zhì)量增長階段，中國基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)迎來資產(chǎn)價(jià)值重估的歷史性機(jī)遇。展望未來，我們將繼續(xù)通過產(chǎn)品、服務(wù)及科技創(chuàng)新，為社會(huì)創(chuàng)造更大的價(jià)值。

新的業(yè)務(wù)年度，我們將加大力度建設(shè)有效的合作渠道，與各類戰(zhàn)略伙伴共赴未來，使業(yè)務(wù)發(fā)展的效率進(jìn)一步提高。新的業(yè)務(wù)年度，我們將更加注重區(qū)域公司的實(shí)體化建設(shè)，補(bǔ)足短板、充分授權(quán)，將四個(gè)大區(qū)打造成為公司發(fā)展的增長極。相信通過團(tuán)隊(duì)的不斷努力和朋友圈的不斷擴(kuò)大，我們將不斷擴(kuò)大戰(zhàn)果，力爭資產(chǎn)管理規(guī)模增長150億以上，停車收入實(shí)現(xiàn)倍增，公司將全面實(shí)現(xiàn)盈利。在此基礎(chǔ)之上，使投資人和員工能夠分享企業(yè)健康成長之果實(shí)。

趙天旸

董事會(huì)主席

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